住宅装修后出售划算吗

　　房地产企业在出售普通标准住宅时，如果能在可行的范围内，先对这些新建的普通标准住宅进行装修，则可能降低总的税收费用

　　[ 撰文 朱冬 ]

　　政策

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　案例

　　某房地产开发企业建造并出售普通标准住宅，预计销售收入为2000万元，除“与转让房地产有关的税金”以外的扣除项目金额合计为1400万元。适用营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%，印花税税率为0.05%，契税税率为4%。

　　1、房地产开发企业应纳各项税费如下：

　　(1)营业税：2000万元×5%＝100万元

　　(2)城市维护建设税：100万元×7%＝7万元

　　(3)教育费附加：100万元×3%＝3万元

　　(4)印花税：2000万元×0.05%＝1万元

　　(5)土地增值税：与转让房地产有关的税金合计为111万元，则扣除项目金额合计为1400万元+111万元＝1511万元，增值额为2000万元-1511万元＝489万元，增值额/扣除项目金额＝489/1511＝32.36%，因为50%＞32.36%＞20%，故应纳土地增值税489万元×30%＝146.7万元

　　房地产开发企业应纳各项税费合计为：257.7万元

　　2、购买方应承担的契税为：2000万元×4%＝80万元

　　筹划

　　先对这些新建的普通标准住宅进行装修，预计共发生装修费用500万元(含装修负担的所有税费)，然后再对外出售，售价为2500万元(假定装修费按成本价算)。

　　1、房地产开发企业应纳各项税费如下：

　　(1)营业税：2500万元×5%＝125万元

　　(2)城市维护建设税：125万元×7%＝8.75万元

　　(3)教育费附加：125万元×3%＝3.75万元

　　(4)印花税：2500万元×0.05%＝1.25万元

　　(5)土地增值税：与转让房地产有关的税金合计为138.75万元。根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，也就是说，装修费用可以同时加计20%的扣除。则扣除项目金额合计为1400万元+500万元+138.75万元+500万元×20%＝2138.75万元，增值额为2500万元-2138.75万元＝361.25万元，增值额/扣除项目金额＝361.25/2138.75＝16.89%，因为16.89%＜20%，故土地增值税免征。

　　房地产开发企业应纳各项税费合计为：138.75万元

　　2、购买方应承担的契税为：2500万元×4%＝100万元

　　结论

　　(1)房地产开发企业在筹划后比筹划前少缴各项税费257.7万元-138.75万元＝118.95万元

　　(2)购买方在筹划后比筹划前多缴契税100万元-80万元＝20万元

　　(3)购销方合计缴纳各项税费筹划后比筹划前少缴(257.7万元+80万元)-(138.75万元+100万元)＝98.95万元

　　注意

　　利用装修费用进行筹划并不是所有情况下都能使用的，首先，它必须是房产开发企业的新建房；其次，装修的结果必须要使增值额不超过扣除项目金额20%，否则，不仅不能降低税费，反而会加大税费；最后，是否装修后出售，关键还是要看当地的市场状况，比如，购房者是否乐意购买已装修的住房，购房者对装修豪华程度的承受力等因素，千万不可一味为了免缴土地增值税，而影响了房子的正常销售。