变相福利分房暗流涌动 两部委联手推差价缴个税

　　以取消福利分房为标志的房改已进行8年，但单位自建房并低价出售给内部职工的现象一直存在—

　　★《中国经济周刊》记者 渐鸿

　　近日，财政部和国家税务总局联合下发《关于单位低价向职工售房有关个人所得税的通知》(以下简称《通知》)，《通知》明确，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

　　而在此前的1月26日，广州某单位的自建房因为低价出售给本单位职工成为全城关注的热点话题。

　　开征个税是否意味福利分房合法？职工低价买单位自建房将被征个税，是否存在不公现象？

　　单位自建房现象普遍

　　“以一套面积100平米的房子为例，如果市场购置价是8000元/平米，而职工的购房价是4000元/平米，这就意味着职工的“差价”收入将达到了40万[(8000-4000)×100]，而按照个人所得税的征收计算，其需要支付16.4万的个人所得税。”记者在出版社的一个朋友很郁闷地向记者算了这样一笔账——他们单位在郊区印刷厂有一块闲地，打算建房，然后低价卖给本单位的职工。

　　“从目前北京房地产市场的状况来看，单位福利分房的现象依然比较普遍，许多单位通过自建或者购买整栋房产，然后明显低于市场价的方式出售给单位职工，而当前许多单位的分房政策还是职工将现有住房上交后即可重新获得分房资格。”链家地产市场总监金育松在接受《中国经济周刊》采访时说。

　　为他这句话做例证的是日前媒体的披露：北京铁路局、网通等一批手中有地的企业都已经陆续建设居住小区，定向销售给本单位职工，而价格远远低于市场价格。

　　不单单是北京，单位自建房在其他城市也不同程度存在。不久前，广州首个单位自建房——广钢集团金鹤苑小区，以均价2050元/平方米售给内部员工，此举成为全城关注的热点话题。

　　而在此之前的2006年9月，广州市政府出台的《广州市住房建设规划(2006~2010)》显示，从2006年到2010年，部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位利用自有土地自建经济适用房3.76万套，建筑面积300万平方米。

　　记者从有关部门了解到，1998年国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。”对此，有专家认为，这实际是为单位自建房打开一道缺口。

　　而随后的《关于进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》则明确规定：“在一定时期内，对有自用土地的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展规划的前提下，经批准可以在自用土地上自建住房。所建住房原则上按建造成本价向本单位职工出售。”

　　由此可见，八年房改中，单位自建房作为多层次住房供给之一长期存在。

　　“在过渡期内，这一政策对部分企事业单位解决住房问题是完全必要的，也是正确的。”一位不愿透露姓名的建设行业主管部门相关负责人说。

　　“但是在实际执行中，却出现了一些问题。如一些地方打着集资建房的旗号，进行住房实物分配；一些地方扩大了集资建房的范围，有房职工也两次或多次享受政府的优惠政策；一些企业利用新征土地进行集资建房。”该人士透露。

　　2006年8月，建设部联合监察部、国土资源部发布了《制止违规集资合作建房的通知》，严辞叫停党政机关集资建房。但“叫停”未能阻挡地方单位自建房的步伐。

　　单位自建房并未全面“开禁”

　　“以前什么都是靠单位，分房子、住院看病甚至孩子上学，单位效益好福利就好，后来不都市场化运作取消了吗？怎么又改回去了？”针对单位自建房的出现，一位网友这样留言。

　　针对城市中普遍存在的单位自建房，有关业内人士提出疑问：这些单位自建房都是在单位有钱有地的情况下自行建设的经济适用房，其销售对象也仅锁定为本单位职工。从形式上看，这与上个世纪的福利分房没有什么区别。当福利分房被政府明令叫停后，单位自建经济适用房的存在是否合理？是不是福利分房的复辟？

　　记者先后对几位建设行政主管部门的有关负责人进行了采访，但面对采访，他们都回避就单位自建房这一话题发表看法，“该话题比较敏感，内容不好说”；“涉及到房改，比较复杂”。

　　3月4日，《中国经济周刊》记者致电广州市国土房管局的一位副局长，他告诉记者，针对单位自建房，目前广州市房改办还没有具体的文件出台，具体怎么做，还将进一步研究。希望媒体不要断章取义。

　　“我个人认为，还是应当减少这种自建式的福利分房，要解决单位住房困难职工问题，可以通过其他方式，如资金补贴等方法。”建设部政策研究中心副主任、高级经济师王珏林在接受《中国经济周刊》采访时说。

　　“另外，必须将单位自建房纳入到城市住房保障政策的统一管理范畴，要实施一个政策，规范化管理。”王珏林说。

　　开征个税有利平抑房价

　　业内人士普遍认为，职工低价买单位自建房将被征个税，无疑是在平衡单位自建房引发的社会不公。占有土地资源和处于垄断地位的企事业单位是单位自建房的主要力量，具备福利分房的条件，如果没有公正的制度管理，这难免会成为一种国有资产被少部分人私有的过程。所以，单位自建房征个税出台很及时。

　　“国家税务局对单位自建房提出新税收要求，我觉得是对住房税收政策的一个新的补充，使其政策更加进一步得到完善。”王珏林对《中国经济周刊》说。他同时表示，因为有土地自建房的单位现在毕竟已经不多了，此次征收个税对整个房地产市场不会产生太大影响。

　　在链家地产市场总监金育松看来，继2月25日国务院召开会议听取北京市房地产情况后三天，财政部和国家税务总局就下发《通知》，这说明，在当前房地产宏观调控大政策出台后，政府还会有一些配套政策来配合贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》精神，特别是此次《通知》的出台，对于减少房产需求、缓和供求矛盾、平抑房产价格具有极其重要的意义。

　　“一方面，《通知》实施后，购房者的房产需求会出现一定的回落。”金育松对《中国经济周刊》说。他分析认为，自建房单位低价售房的模式，极大促进了消费者换房的积极性，甚至促使房产的需求呈现倍数的扩大，对于房产面积的趋大化也起到了推波助澜的作用，而此次《通知》的出台，对许多计划用于投资或出租的购房者来说，将面临巨额的个人所得税支出而放弃购房计划，从而必将减少相当一部分的房产需求。

　　“另一方面，需求回落利于缓解供需矛盾，从而利于房产价格的平抑。”金育松对《中国经济周刊》表示，在此次《通知》正式实施后，不会把更多的消费需求推向市场，因为就购买单位自建房而言，即使交纳了巨额的个人所得税，相比于市场的价格还是要便宜，如果不购买单位建房，就更不可能去市场上买房子。这样，部分职工开始抑制房产需求的同时，也必然会释放出一部分有效的房产供给，从而大大缓解了房产市场的供需矛盾，进而起到平抑房产价格的作用。

　　“此次《通知》的出台实施，从政策层面来说对于房产市场是一个利好，有助于平抑房产的价格，促进房产市场的健康有序发展；但是，该政策对于房产市场究竟会产生多大的正面影响，还要取决于如何有效地把控和区分《通知》中所提到的‘住房制度改革期间’这一‘关键要素’。” 金育松对《中国经济周刊》说。

　　在他看来，《通知》中规定，凡单位(包括国家机关、企事业单位及其他组织)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。其中，“住房制度改革期间”这一“关键要素”，是职工是否需要缴纳个税的判定依据，也是政策是否能够执行到位的关键。