土地增值税2月起清算 专家称短期可能造成涨价

　　本报记者 陈晶晶

　　“目前还没有细则出台，但工作已经在做了。”2月1日，北京市地方税务局地方税处一位负责人说。从这一天起，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》正式实施了。

　　相对于通知公布当天地产股几乎全部跌停的强烈震荡而言，正式实施通知后的市场反应并不大。和北京一样，上海、深圳等地的土地增值税清算细则目前都尚未公布。建设部一位长期研究房地产政策的专家表示，土地增值税清算影响最大的是房地产企业，对房价的影响则要看不同地区和市场的具体情况。

　　土地增值税是1994年1月1日就开征的税种，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应依法缴纳土地增值税。但多年以来，土地增值税的征收并不理想。2006年全国税收收入超过3万亿，土地增值税收入仅为231亿元。土地增值税征收在大部分地区一直没有全面铺开。

　　清算加大延迟开发成本 挤出土地缓解供地压力

　　这位专家认为，此次清算土地增值税政策的出台，首先是税务机关积极执行国家宏观调控政策的表现。其重要目的就是推动土地尽快进入市场。因为目前我国的土地增值很快，留住土地的时间越长，土地增值越多，

开发商很快发现卖房子也许还不如卖地挣钱，而且卖地还不需要像卖房那样需要大量投资。这也是为什么现在商品住宅项目滚动开发的规模越来越小的原因，常常一栋楼就是一期，开发商总希望延迟手中土地的开发。

　　据2006年一项公开调查显示，2005年全国

房地产百强企业共储备了4万多平方米土地，而北京2006年的住宅供地面积还不到1000万平方米；全国有43家房地产企业的土地储备面积在100万到500万平方米之间。

　　“虽然国土资源部一直规定土地两年不开发就无偿收回，但房产商往往利用只开发10%或20%的方式规避这条规定，”这位专家说，“土地增值税的清算可以加大延迟土地开发的成本，希望能尽快把这些土地‘挤’出来，缓解供地压力，从而使

房价下降。”

　　供求决定卖方市场价格 房价走势因地域性而异

　　土地增值税清算政策出台后，不少房地产开发企业表示，此举将增大开发商的成本，而普通消费者则更关心这些成本会否又转嫁到房价中。这位专家认为，土地增值税显然会给房地产企业的财务预算、资金重组等工作加大负担，但房价是否会因此受到影响却因市场而异。

　　他解释说，买方市场由成本决定价格，卖方市场由供求决定价格，而我国目前基本以卖方市场为主，也就是说总体上房价已经不由成本来决定。比如北京就是典型的卖方市场，所以房产商成本的略微增加，并不会对房价产生多大影响。但在一些偏远地区或者更接近买方市场的二线城市等，清算土地增值税可能会对房价的影响更直接一些。

　　“从长远看，如果能达到土地进入市场的目的，土地供应量增加房价应该会下降。”他说，“但短期内有可能会造成房价上涨，尤其在供应量增加尚不明显，房地产企业成本已经付出的阶段。”