南京楼盘坐地起价 增值税成托市疑凶

　　郝倩

　　土地增值税还没有开征，就已在南京楼市引发激荡，成为房价即将上扬的“托词”。

　　“过年后，土地增值税就要开始正式实施。开发商多交的钱，最终还不是要转嫁到房价上。”1月22日，南京网尚置业的一位资深经纪人员如是劝说一位购房人。

　　就在当日下午4点，一套次新房被该机构挂上网上二手房，两个小时内吸引了4位看房人。该经纪人员希望有意愿的购房者可以在1天之内尽快下决定，因为在她分析看来：过年后南京还将迎来第二波房地产价格上涨。土地增值税的调整已经让部分二手房房东将年前出售房源的计划推迟到春节后。

　　与此同时，南京新盘市场持续旺销，

开发商们已经开始酝酿年后的涨价计划。土地增值税新政正成为他们口中构成

房价新一轮上涨的重要借口。

　　年前南京楼市销售紧俏

　　“我看中奥体板块一套85平方米的两房。犹豫了一下，结果这套房源在两个小时内就被预订了。”一位购房者说起目前的购房经历显得相当无奈。最终，这名购房者在第二天迅速订下了第二套房，并在3日内凑齐了首付，方才达成买房的心愿。

　　南京网上

房地产的统计数据显示：进入2007年1月以来，南京新盘市场日成交量保持在300套以上，与旺季成交水平相当。2006年12月，南京全市商品房共认购10678套、成交10115套，不仅超越了“金九银十”旺季，甚至达到了近年来月成交的最高点。

　　《第一财经日报》通过在南京江宁区、建邺区的调查发现，房源紧俏已经成为年前南京楼市的普遍现象。在江宁区，一些楼盘仅有130平方米以上的大房型在售。建邺区的房价也在随着奥体板块的升温而水涨船高。

　　“就在几个月之前，同样房型、同样质量的房源，价格相差近2000元/平方米。在奥体板块，每个楼盘几个月内房价涨幅基本都达到1000元/平方米左右。”河西奥体万达华府的售楼人员如是谈论房价涨幅。

　　目前，奥体板块正在酝酿第二轮开盘。记者了解到，即使是年前开盘，价格也将有几百元到1000元/平方米的涨幅。例如计划在本月底开盘的拉德芳斯售楼人员就坦言：目前公司定价在8000元/平方米左右，而且在开盘之前，该开发商已经通过排号积累了相当多的前期客源。

　　“一些欲在3月份、6月份开盘的楼盘定价将会更高。”一位开发商表示，“过年前奥体的土地都是高价出让，导致业内对该板块土地增值预期很高。土地增值税政策的出台更加剧了这一预期。开发商之前取得的土地还可供开发几年时间，但因为税收政策的调整，将导致开发成本的升高，这会进一步拉升房价。”

　　“开发成本上升了，但是市场需求并没有减少，供应量也没有大幅增加。所以年后房价很有可能继续走高。”网尚置业的经纪人员也强调说。

　　南京万达房地产开发有限公司副总经理陈云刚认为，从需求层面理解，正因为老百姓担心开发商会把土地增值税增加的部分转嫁到房价中去，所以近期纷纷入市购房，刺激了这一轮需求。

　　增值税导致房价上涨为“托词”

　　“最近市场好得有些可怕。”南京万唐置业顾问有限公司(下称“万唐置业”)总经理周斌在日前一场开发商与代理商的内部会议上显得有些紧张。在春节前，万唐置业所代理的项目将再次推出新房源，但房价则比十几天前新开盘时上涨了数百元/平方米。“不能浪费这一轮行情，要趁热打铁，预防行情突变，快速回笼资金。”周斌称。但捂盘惜售依然是开发商在销售旺季所采用的传统销售策略，这并没有因为周斌的担忧而发生改变。

　　虽然网尚房地产研究机构宏观研究部主任颜涛认为：征收土地增值税对房价并没有直接影响，但是不排除通过开发商的传导，这一影响会被放大到终端。他坦言：“从现状来看，开发商还是市场上的强势一方，掌握着话语权，不排除开发商将土地增值税的成本转嫁到房价上。”

　　对于目前市场上的种种担忧，一位新加坡开发企业的高管透露说：其实很多开发商已经在考虑如何合理规避土地增值税，而这一税种本身就不应该直接体现在房价中。

　　“例如一些港资开发商手中本身把土地囤积10年，再进行开发。这些土地增值都将体现在财务报表中。但开发商可以放缓开发速度，或者在销售之后推迟清盘时间，这样就可以合理规避税收。而不是如其所说，要尽早将所增成本立即转嫁到消费者身上。”

　　至于目前已经有开发商在利用土地增值税的征收，渲染紧张气氛的做法，该人士坦言：不论如何，在新年之前可以清空尾盘，都将有利于第二年销售工作的开展。何况年前正是开发商造势的最佳时机，购房者不应轻信开发商的一面之词。由于今年可能还将出台诸多调控措施，所以2007年的楼市将是稳中有升，但是整体平稳。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟也认为，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。