土地增值税 多数公司不到征税点

　　本报记者 查明

　　国家税务总局昨日发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（以下简称《通知》），受此影响，前期一路飙升的地产股几乎全线跌停。不过，分析结果表明，多数上市公司并没有达到起征点，而即使是有被征之虞的公司，所受到的影响也相对有限。

　　关键看执行

　　事实上，早在1994年财政部就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，其后又制定了相应的实施细则。业内人士表示，《通知》的基础仍是《条例》和《细则》，从内容上看，其新意体现在以下几点：

　　首先是明确了土地增值税征收的条件。《通知》要求，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。”主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　其次，严格了土地增值税扣除项目的审核标准。例如，《通知》规定，纳税人办理土地增值税清算时应报送项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

　　不过，由于《条例》和《细则》出台后的十几年间，各地并没有严格执行，比如，上海基本按照销售收入的1%计征土地增值税。因此，在业内人士看来，《通知》虽然更多的是“旧事重提”，但却表达了中央政府落实《条例》和《细则》的决心。

　　当然，土地增值税的征收并不是件易事。中信证券的王德勇认为，如何按照国税总局规定的方法进行扣除，目前还要看具体的执行情况，而这也是评估《通知》影响最关键的因素。而广东的一些开发商表示，《通知》并不可怕，他们早想好了应对的办法，市场昨天的反应“有点过度了。”

　　多数公司尚未触及起征点

　　但无论是对开发商还是投资者，《通知》的出台都不能不引起高度重视。其中的关键问题是，如果完全按照相关办法执行，哪些房地产公司将受到影响？

　　《条例》定义，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。按照《细则》的说明，扣除项目基本等同于主营业务成本×1.2+费用+税金。同时，《条例》明确表示，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，将免征土地增值税。因此，对于增值额/扣除项目小于20%的公司，可以近似理解为不被征收土地增值税。

　　根据这条线，我们对2005年房地产销售收入占主营收入90%以上的公司（不包括持有型物业公司，如中国国贸）进行统计。结果显示，31家公司中，只有上海新梅、上实发展、光华控股等三家公司的（收入-扣除项目）/扣除项目大于20%。

　　当然，这只是一个很粗略的统计。《通知》明确规定，土地增值税是按项目征收的，所以即使公司整体不够被征税，但也可能因个别项目超过这一水平而被征税，同时，所进行的分析是针对2005年的，因此，投资者在评价某家公司时，还应针对其具体项目进行分析。很显然，对于取得时间较早、升值幅度较大的土地和项目来说，土地增值税的威胁更大。