土地增值税上缴存变数 普通住宅有存免税空间

　　1月16日晚，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。业内人士表示，由于核算过程中存在“特殊情形”，开发商最终缴纳的土地增值税税额可能只是当初预征的销售额1％～3％。

　　仍有“税率选择”空间

　　业内人士告诉记者，在一定条件下，房产企业可以主动“选择”以1－3％的预征税率作为最终税率。

　　国税总局发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条指出，“房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。”

　　这些情形包括：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　这一通知实际上给了部分房地产企业一种“税率选择”的空间。一位开发商表示，《通知》内容可以理解为，企业只要不能够提供证明就可以按照预征额来缴税。分析人士表示，对于一些小型房地产开发企业来说，他们可以主动“选择”预征税额为其最终缴税额，也就是说，最终的清算将不会影响其已经产生的利润。目前，上海土地增值税预征率根据各个区县不尽相同，大致在1％～2％之间，而全国范围则在1％～3％之间。

　　这一情形似曾相识。此前上海出台个人二手房交易个人所得税细则规定，如果无法提供完备资料，二手房个人所得税税率以房产总价的1％～2％计算，而不是增值额的20％。记者从中介公司了解到的情况显示，此后的个所税实际征收额大部分采用了总价1－2％的税率。

　　“普通住宅”有免税空间

　　而对于符合“普通住宅”的开发商来说，征税细则表示只要增值额达不到20％，这项增值税将可以免缴。

　　1995年1月，国税总局发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》除了规定具体征收税率之外，还在第十一条中指出，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”

　　根据这一细则，部分普通住宅将可以免征土地增值税。

　　2005年5月，上海出台对于普通住宅的标准要求同时满足三个条件，包括（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

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　　土地增值税要点

　　●两种情形免征土地增值税

　　1．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

　　2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　●土地增值税的清算单位

　　1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　●土地增值税的清算条件

　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的。

　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　4.省税务机关规定的其他情况。

　　●土地增值税实行四级超率累进税率

　　1.增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　2.增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

　　3.增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

　　4.增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　●土地增值税税额计算

　　可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　1．增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额×30%

　　2．增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

　　3．增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

　　4．增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%（公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数）

　　●计算增值额的扣除项目：

　　 1．取得土地使用权所支付的金额；

　　2．开发土地的成本、费用；

　　3．新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　4．与转让房地产有关的税金；

　　5．