年入12万个人所得税如何缴纳 怎么能合理规避(3)

　　房屋装修可避税

　　姓名：老孙

　　职业：房东

　　月收入：20000元

　　年收入：24万元

　　职业炒房客老孙也是一个精明人，2002年毅然贷款8成买下的3套房产，如今每月贡献20000元，不仅还清银行按揭贷款绰绰有余，一家四口也赖以生活。

　　老孙的烦恼在于，如果按照新的个人所得税法规定，财产租赁所得适用20%的比例税率。地方税务机关根据老孙出租房屋收取的房租收入及应交纳税费的情况，核定每月应纳个人所得税为：20000元×20%＝4000元，即在12个月的房屋租赁期内，老孙总共应交纳个人所得税为：4000元×8(租期按1年的3/4计)＝32000元。

　　这笔支出其实可以规避掉一部分。依照个人所得税法和国家税务总局文件规定：“纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。”

　　也就是说，老孙的房屋如果立即动工维修，在一个月内房屋即可维修完毕。假定维修费用为3×10000=30000元，依照上述规定，这样在今后11个月的纳税期限内，其维修费用在计算征税时可全部扣除完，从而节税3840元。具体计算如下：

　　

房屋租赁期的第2个月至第12个月，每月应交纳所得税为：(20000元-3×800元)×20%＝3520元。在房屋租赁期的第2个月至第12个月内，实际缴纳个人所得税为：3520元×8＝28160元。

　　计算结果表明，如果老孙现在进行维修，在房屋租赁期满时累计缴纳个人所得税28160元，节税3840元。

　　当然，在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经税务机关确认后才能扣除。

　　此外，老孙的另一招即在所有的3套住房的

房产证上都写上4个人的名字。按照《国家税务总局关于明确年所得12万元以上自行纳税申报口径的通知》的规定，采取核定征收个人所得税的，按照实际征收率(1%、2%、3%)分别换算为应税所得率(5%、10%、15%)，据此计算年所得。可这样假设，有一套70万元的住房以100万元价值出售，则获利部分的30万元分摊在4个人身上，每人仅仅75000元，小于12万元，故此不必交税。

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