攀亲避税将吃哑巴亏

　　20%再转让税率严打假赠与

　　七月份，市民桑先生在时中介处看中了一套二手房，买卖双方协议买家负责所有税收费用。由于卖方要求待其找到合适新房后，再与桑先生进行交易，因此，双方约定十月份过户。没想到7月26日国税总局发布通知，自8月1日起对二手房买卖征收个人所得税。桑先生只好同卖方协议，待买方找到合适的新房后，该套二首房以赠与方式过户，以逃避营业税和个得税。10月13日，国税总局又一个通知的出台彻底打

　　碎了桑先生避税的“算盘”。

　　《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(后简称为《通知》)出台后，售房者与购房者私下约定，将二手房伪装成“赠与”方式交易，逃避缴纳个税可就难了。

　　严格审查“赠与”证明材料

　　自从二手房开始征收个人所得税后，假赠与逃税避税现象就应运而生。目前假赠与现象占赠与房产交易总量的45%左右，业内专家表示，倘若不加强对二手房市场监管，由此带来的纠纷可能影响二手房市场的正常发展。在此情况下，国税总局专门针对个人无偿赠与不动产税收问题下发了通知，将个人无偿赠与不动产有关税收问题进行了明确。该通知的出台从三方面对房地产交易中为了规避正常税费转而采取赠与的方式转移房屋产权的做法进行了更严格的控制和打击。

　　国家税务总局在《通知》中，对“赠与”行为进行了明确界定：个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况。这三种“赠与”在办理营业税免税申请手续时，继承人和受赠人除了都需要向公证机关提交房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》外，其他必须提供的相关证明材料的原件不同。若是继承不动产的，继承人应提交公证机关出具的“继承权公证书”。属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受赠人需要向公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”。

　　购房时间重新认定

　　《通知》对于通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与取得的房屋，和对于其他无偿受赠方式取得的房屋，如旁系亲属、朋友、陌生人等之间的赠与取得的房屋的两种情况购房时间的确定作了不同的规定。对于前一种情况，赠与方式并不改变该套房屋的购买时间，仍以实际购房日期为准；对于后一种赠与行为视同发生了一次房屋买卖，购房时间更替为赠与后的新日期。从而其再出售的免税日期将延长5年。

　　以之前的桑先生为例，若他于10月以赠与的方式从卖方那里购得了二手房，该套房产实际的购房时间为2002年5月，那么按照以前的税收征收管理规定，桑先生取得房屋所有权后的第二年即2007年5月以后再出售此套房屋就可免征营业税，甚至个人所得税；然而按照最新的税收执行办法，桑先生取得的这套房屋的购买时间变为了2006年10月，若他想在到达免税期后出售此套房产，则需等到2011年10月，这比以往的操作方式晚了4年多的时间。因此对于“假赠与”交易中的受赠方来说将不划算。

　　“假赠与”再转让加倍缴税

　　按照《通知》要求，今后将赠与的财产再次转让时，需要按照这样的公式缴纳个税：应纳税额=(财产转让收入-受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用)×20%。值得注意的是，《通知》并没有将“房产原值”纳入可扣除的合理费用范畴内。按照缴税公式，受赠人想将无偿获赠的住房再次转让时，需要缴纳的税款额相当大。

　　还是以桑先生为例，若他看中的二手

　　若以赠与方式取得了该房产，当桑先生再次转让该房产时，缴交的个人所得税将是(100万-7.5万)×20%来计算，总共18.5万元，还不包括再次转让房产支出的营业税和契税等，几乎相当于正常转让二手房税费的3倍。因此，今后假赠与的风险不小，虽然一时间可以省去一定的费用，但再转让税率将让假赠与的受赠人“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

　　作者：王颖颖