国税总局通知：打击二手房变相交易逃税

　　“假赠与”逃税将得不偿失

　　本报讯(许跃彬张炎冰)随着二手房以“假赠与”的方式变相交易、偷逃国家税款的情况不断增多，日前，国家税务总局专门下发“通知”，将个人无偿赠与不动产有关税收问题进行了明确，二手房买卖双方“假赠与”交易再想蒙混过关就难了。“赠与”认定更严格

　　市地税局有关工作人员表示，国家税务总局在《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》中，对“赠与”行为进行了明确界定：个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况。同时，国家税务总局明确了三种“赠与”在办理营业税免税申请手续时必须提供相关证明材料的原件：属于继承不动产的，继承人应提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。购房时间进一步明确

　　市地税局税务人员告诉记者，此通知对购房时间进行明确，个人通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，将购房时间分为两种：

　　情况一：对通过继承、遗嘱、

离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

　　情况二：对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式之外的“赠与”，住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

　　例如：王女士的父亲将2000年的住房，在2006年1月无偿赠与王女士，王女士于2006年10月将这套住房卖出，这套住房的购房时间按2000年计算，属五年以上房产免征营业税。如果王女士这套住房属于继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式之外的“赠与”，那么同样的房产、同样的时间卖出，这套住房的购房时间按2006年1月计算，属五年以内房产，需按规定征收营业税。再次转让个税税负加重

　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在计征个人受赠不动产

个人所得税时，不得核定征收。税务人员解释说：目前，省会转让房产个税核定税率暂按1%%执行，即总房款的1%%，可谓税负较低。但此通知明确，必须以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，需按20%%的适用税率计算缴纳个人所得税。最重要的是房产原值不属于可扣除的合理费用，这样以来税负将大大加重。购房者如果是“假赠与”的话，所偷逃的税款，远远小于再次转让中的个税，真可谓得不偿失。

　　例如：李先生2006年9月无偿获赠一套房产价值25万元，2006年10月将该房产卖出售价为30万元，他该缴纳的个税不能按照核定税率1%%征收（即300000×1%%=3000元），而应以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。具体算法为，受赠时缴纳的契税：250000×4%%=10000元；印花税：250000×0.05%%=125元；转让时缴纳的营业税及附加：300000×5.55%%=16650元；印花税：300000×0.05%%=150元。他应该缴纳的个人所得税为：（300000-10000-125-16650-150）×20%%=54615元。由此看出，无偿获赠再次转让的房产需缴纳54615元的个税，而正常转让相同价格的

二手房只需缴纳3000元的个税，二者相比真是差太多了。

　　市地税局工作人员提醒广大市民，意图“假赠与”的交易者，请三思而后行。