三类房源个税有九成以上卖家选择1%缴税方式

　　自个税细则确定之后，杭州二手房市场成交量持续上涨，市场回暖趋势明显。我爱我家市场研究中心提供的数据显示，前期因税则不明受到抑制的购房需求，已经得到了明显的释放，如个税确定后的第二周，成交量较前一周就再度上升了27.3%。

　　相关监测结果还显示，约5%的卖家选择了“20%”的缴税方式，换言之约95%的客户还是选择了“1%”缴税方式。

　　对二手房买卖双方来说，因房源情况不同，选择对路最为合适的缴税方式颇为重要。目前二手房市场中的交易主力，基本可分为三类不同房源，每类房源的缴税选择方式也不尽相同，通过下面一些实际成交案例便可见一斑。

　　NO1：房改购房

　　这类房源，买入价普遍很低，房产增值多在一倍左右，其成交量也颇为可观，约占了市场总成交量的一半左右。新的“个税”政策实施后，由于这类房源买入卖出的差价较大，比较适合1%的缴税方式。

　　以我爱我家近期成交的一套紫藕小区的房子为例子，该房源面积为54平方米，出售价为9300元/平方米，总价约50万元。根据细则，房改房原价按照4000元/平方米计算，原

房价约22万元。由于购房5年以上，不存在营业税。这样一套房子，如按1%方式缴纳个税，50万元×1%=5000元。

　　如果按差价20%计算，购买时的契税为22万元×1.5%＝0.33万元，印花税22万×0.05%＝110元，产权证登记费＝85元，最多可减去的

装修费用22万×15%＝3.3万元。这样算下来，需缴个税为(50-22-0.33-0.011-0.0085-3.3)元×20%=4.85万元。即使这套房子有营业税，也就是50万元×5.6%=2.8万元，按照20%的计税方法也要缴纳4.29万元。两种计算相差巨大，业主当然选择“1%”的交纳方式更为合算。

　　NO2：早期买进的商品房

　　这里所说的早期卖进商品房，主要指2004年之前买进的房屋。

　　由于杭州楼市房价在2004年到2005年期间涨价明显且幅度颇大，有的一年之内每平方米就涨了3000多元，因此现在上市交易时，买入卖出的差价也较大，“1%”的计税方式显然更加适合。

　　以我爱我家成交房屋数据为例，一套1999年建成的京惠花园房源，面积65平方米，2003年以5700元/平方米价格买进，现以8200元/平方米卖出。如果按照差价20%的计算公式，得出的需缴个税为1.2万元；按照“1%”计算，则只有5000元，两者相差了7000元。显然，后者计算方式更为合算。

　　NO3：2005年后购置的房源

　　这类房源在目前的

二手房市场上比例不大，基本以“赶了晚集”的投资者居多。

　　由于受国家宏观调控政策影响，2005年至2006年杭州房价一直很稳定，起伏不大，因此买进卖出的差价也有限。在这种情况下，当然选择20%的计算方式缴税更少。

　　如一套青春坊87平方米房源，2005年买进价为9500元/平方米，现买出价为11000元/平方米，如按20%方法计算(87×11000-87×9500-87×11000×5.6%-87×9500×10%-……)得出的结果几乎为零；如按1%计算，则为9600元。可见，在差价不大的情况下，选择“20%”最为合适。

　　据了解，在实际交易中，也有部分业主明知“20%”计算方式缴税较少，但因提供相关凭证程序过于复杂繁琐，如果两种算法税额相差有限，还是选择了1%的缴税方式。(许静凯)