避税陷阱多 慎打擦边球

　　营业税和个人所得税（以下简称“两税”）新政策实施后，二手房交易中开始流传各种“避税”花招，如假离婚、假赠与、假过户等交易方式五花八门。表面上看起来，这样做似乎可以节省不少税费，但其中却蕴含着较大的市场风险和法律风险。近日，我爱我家房产有关专家例举了当前市场上存在的四种花招，并提示相关风险，希望能引起买卖双方的重视，以免发生纠纷。

　　花招一：做低合同价，能避就避这是目前二手房买卖双方最常用的一种避税方式。比如一套实际转让成交价为60万元的住房，买卖双方私下协商签署协议后，递交给房地产交易中心和税务机关的过户价则是以40万元成交的。这样只需按40万元的标准缴纳营业税、个人所得税和契税，剩余20万元所产生的税费就漏网了。

　　潜在风险：对于上家来说，由于递交给

房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，下家有可能根据低价来付款，不愿再按照原来约定的价格成交，造成上家的损失。对于下家来说，报低过户价可能会导致下一次卖出时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，增加再次出售时的成本，而且银行贷款的比例也会相应降低。

　　花招二：先租后买，延期交易“两税”都将五年作为一道界限，房龄五年以上转让可以免征营业税，如果是唯一一套家庭自住用房，还可以免征个人所得税。所以，很多人就将脑筋动在了“五年”上。于是出现了买卖双方协商以“先租后买”形式来达成交易的情况。比如双方约定房屋总价仍为60万元，由于该房未满五年上市需全额缴纳营业税，因此经双方协商，过户前由买方先租住该房屋，每月租金1500元，与该房屋市场租价相当，并约定将这些租金抵消到日后需要支付的房款里。另外，卖方还要求买方缴纳一年的租金作为“抵押金”，以确保未来交易的安全性。

　　潜在风险：该办法虽然对买卖双方都有一定保证，但因为在相当长的一段时间内无法办理交易过户，房屋的产权并不真正属于买家，无论哪一方反悔都会造成纠纷。一方面，如果

房价上涨，上家可能宁愿赔偿违约金也不卖，下家只能重新选择房源。另一方面，如果几年后房价下跌，下家可能不愿再继续交易。

　　花招三：假赠与真买卖，暗箱操作不少业主通过假赠与来偷逃个人所得税和营业税等。因为对于继承和赠与的房产，业主不必缴纳营业税和个人所得税，所需支付的费用只包括房屋评估费、公证费和3%的

契税，然后持相关手续到税务部门直接办理完税手续即可。通过赠与方式进行产权转让，私下里业主收取买家的房款，这样房产过户时表面上就没有任何资金往来，即能逃税又能达到互惠互利的目的。

　　潜在风险：由于赠与不是买卖行为，购房者无法办理贷款，所以只能一次性付款，对于购房者来说资金压力比较大。根据《合同法》有关规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。也就是说，买方如拿到房产后发现有质量问题，在法律上是不受保护的，很难要求卖方赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，如果私下交易被拆穿，双方都要承担法律责任，补缴税款和罚金。专家指出，由于买卖双方是私下进行交易，一旦买方支付了房款但卖方不办理产权过户，或是卖方先办好了产权过户而买方未交齐房款，都会引起纠纷。

　　花招四：离婚造假，瞒天过海根据政策规定：“对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要缴纳个人所得税了。为了逃避这部分税费，一些夫妻通过假离婚的形式避税。如在开出离婚证明后，丈夫将自己名下两处房产中的一处以赠与方式转到前妻名下，然后再复婚，以此逃避几万元的税费。

　　潜在风险：因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对原有财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的。通过这种方式来避税风险很大，为了省点钱，将婚姻大事视为儿戏，实在也是太不严肃了。