欲收商品房 留下房契税

　　黄律师：我们业主与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》，并约定了交房时间。但在开发商向我们发出的《入住通知书》中有这样一句：“业主持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往售楼处办理收房，逾期视为本公司完成了交房义务，该房产的风险由买受人承担。”合同中并没有约定我们业主收房时应向开发商缴纳相关税费，请问开发商这样的要求合法吗？读者:王小姐

　　

开发商代收

契税的行为将产生两个后果：一、变更了合同约定的交房条件及收房的方式。合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。开发商在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋条件的变更。变更合同内容实际上是双方订立一个新的合同，应由双方合意订立。

　　但本案中业主与开发商对于交接房屋条件并未作出变更，开发商就应按照原合同约定履行。开发商在交房条件具备时单方面提出变更合同明显违反了合同约定。

　　二、在业主与开发商之间形成委托关系。双方形成委托关系也应当遵循合同订立的规则。如果业主同意将税费交予开发商但是不将其作为交房的条件的变更，业主与开发商之间也仅成立委托合同关系。所以，即使业主同意或承诺由开发商代收税费而与开发商形成的法律关系也应当是独立于

购房合同关系之外的。在事实上，业主委托开发商与否应当完全决定于业主，委托的表示应当由业主提出经过开发商承诺后委托合同成立。

　　但本案中业主并未对开发商做出代收税费的委托，双方并未形成委托关系。

　　所以，合同的约定对双方均具有约束力。开发商应当按照合同约定时间、条件、方式向业主交房；开发商不是上述税费的代征机关，业主也没有以明示的方式委托开发商代收代交税费，开发商提出代收并将此作为交房的条件实为不当，以此阻却业主收房更无法律依据或合同依据。

　　（作者黄可磊系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）