用物业税调控房价可能适得其反

　　时寒冰

　　在国家出台严厉的房地产调控政策以后，房价仍在上涨。于是，有专家分析原因说：“宏观调控政策并没有打中要害。”某专家认为，如果开征物业税，一系列市场问题都可以迎刃而解。

　　与其他调控措施相比，开征物业税显然对决策者更有诱惑力：即便调节失败、房价继续上涨，政府也不会有任何利益损失，不仅没有损失，还会因为开征新的税种而增加收入。而且，与其他调控措施相比，征税既不触及地方政府的利益(它是征税的受益者)、开发商的利益，也不触及包括建设部在内的有关部门的利益，其实施的阻力会很小。还有什么措施比这更令政府喜欢呢？

　　然而，这样做的后果却不能忽略。在

房价已经使公众不堪重负、越来越多的人买不起房的情况下，在诸多调控措施未能有效发挥作用的情况下，将调控希望寄托于开征物业税无异于一场政策赌博。倘若动用物业税来调控房价，房价没有下跌反而上涨，凭空给公众增加了新的负担，而决策者却变成了唯一的受益者，他们该如何面对公众的质疑？政府的公信力会否受到严重损伤？这些问题是必须要正视的。

　　事实上，宏观调控政策没有打中要害，并非由于没有开征物业税，而是由于没有真正触及地方政府和开发商的利益，地方政府和开发商依然在从高涨的房市中获取丰厚的利润，仅有的90平方米和70%两个杀手锏，也因为有关部门的“解释”效力大减。

　　不难看出，房市调控政策其实正在陷入一场困局：各个既得利益集团和有关权力部门，都牢牢地守护着自己的一份利益不松手，他们不断施加影响，以使相关政策向自己的利益取向倾斜。在政策出台后，相关部门又在执行政策时“灵活”运用，导致调控政策在一定程度上被肢解———这才是调控未能产生明显效果的真实原因。

　　倘若无视这些事实，一意孤行采取开征物业税的措施来调控房价，结果可能适得其反：

　　首先，我国

房地产方面的税收，与西方国家一个最明显的区别是，西方国家的

房地产税集中在保有环节，而我国集中在开发投资环节。实际上，中国的房地产税费并不算低，专家估算，在房价构成中税负比重至少在35%-40%左右，由于集中于开发投资环节而带有很强的隐蔽性，使人们误认为中国的税负过低。

　　其次，各种收费。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。倘若开征物业税，而收费不减少甚至一些新的收费项目乘虚而入，将部分或全部抵消开征物业税的作用。

　　需要强调的是，开征物业税的目的，本意是为了将开发投资环节的税费向交易和保有环节转移，以达到降低开发成本、降低房价的目的。然而，现在许多专家和官员提到物业税，只提保有环节税负过低的问题，而对开发投资环节税费过重的问题避而不谈。这就意味着，在开征物业税之后，公众的负担增加而开发投资环节的税费并不减少，房屋开发成本也不会降低，如此，开征物业税还有什么意义呢？