征收细则出台 公房业主松气

　　上周，北京市地方税务局下发二手房缴纳个税补充通知(以下简称《补充通知》)。业内普遍认为，该通知的下发是此前出台的《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)的补充和详解。特别是其中对公房的原值以及购房时间的认定都给予了详尽的解释。北京中原三级市场部副总经理宫萍认为，补充通知中呈现了3个利好因素，使公房市场受到新个税政策的影响几乎被消减。因此，该补充通知的下发将有望使公房市场在今后几个月里开始回暖。

　　利好一：

　　明确公房原值计算标准

　　补充通知中规定，个人出售已购公有住房，确定房屋原值时按

经济适用房基准价格每建筑平方米4000元标准执行，且对于纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件规定执行。这两项目确定后，使得公房在征收个人所得税时操作更加简单。宫萍表示，由于北京已购公房建筑年代较久，票据不齐，房屋原值确定比较困难。因此，明确公房原值计算标准是完全符合北京二手房市场发展特点的，方便交易双方的操作。

　　利好二：

　　公房购房时间的认定被放宽

　　在此次下发的补充通知中，对公房购房时间的认定做了详尽的解释，完全参照《补充通知》执行，采取孰先原则确定。即，购房时间可按契税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。

　　另外，对于首次上市的已购公房、危改回迁房、合作集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

　　宫萍认为，这一规定使得公房基本处于免税的行列。因为，从目前北京二手房市场来看，已购公房大都为上世纪八九十年代建筑而成，购房时间在10-20年之间，只要业主能证明是转让自用并且是家庭惟一生活用房，就可以免征个人所得税，这对于公房市场来说无疑是一大利好。

　　利好三：

　　可采取核定征税

　　公房市场由于其特殊性，建筑年代较久，消费者对于购房税费、合理费用等合法票据势必不能够完整、准确地提供，如果按《通知》的计税规定，计算不准确且不易操作，影响交易进程。因此，在补充通知中就针对该问题明确规定，对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。这样一来，使得消费者可选择性增大，有利于二手房市场的快速发展。