北京：已购公房征个税原值按每平方米4000元算

　　本报记者熊焱

　　北京地税局首次明确，个人出售已购公有住房，确定房屋原值时，按经济适用房基准价格每建筑平方米4000元标准执行。通知还规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件规定执行。

　　根据这一通知，纳税人出售已购公房在计算个税时，可从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及其他合理费用，再乘以20%税率，就是应缴税款。一位中介人士介绍说，比如一套购买时间不足5年的公房建筑面积为100平方米，根据此次通知其原值就是40万元，售价如果是70万元，转让住房过程中缴纳的印花税等税金以及住房装修费用、手续费、公证费等有关合理费用假定为20万元，那么应缴的个税为(70万-40万-20万)×20%=2万元。

　　购房时间

   遵照“孰先”原则确定

　　此次通知否定了此前有媒体报道的购房时间按照产权证上的时间确定的说法。《通知》规定，“纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定”。也就是说，哪个时间在前，就按哪个算，这就照顾了纳税人的利益。

　　该政策还规定，首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款缴纳时间作为购房时间。对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。对不采取核定征税的，其装修费按合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即:已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。

　　昨天，市地税局公布了《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，明确了在二手房转让环节征收个人所得税时一系列的操作细则。从本月起，本市个人出售已购公有住房，在确定房屋原值时，将按经济适用房基准价格每建筑平方米4000元的标准执行。购房时间认定依孰先原则。补充通知同时规定，对个人出售住房应缴纳的个人所得税，由税务机关在代开销售不动产发票时，与应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，并且填写相应的申报表。

　　免税办法

   自用5年以上惟一生活用房全免

　　此前，税务总局规定，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

　　此次新规定出台的免税具体办法为:购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时缴纳的个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个税。税务机关对纳税人的申报内容审核后，及时办理免税手续。税务机关在对纳税人报送计税依据的申报资料进行审核的同时，将建立相关情况的登记制度。

　　市场动态

　　“新政”10天9成卖房人按全额1%纳税

　　来自链家、我爱我家等京城几大中介的信息显示，二手房转让个税新政施行10天以来，90%以上的卖房人选择按全额1%缴纳个税。

　　一位中介人士给记者算了一笔账，以一套位于白纸坊的售价100万元、房龄为5年的二手房为例，

房价按照每年17%的涨幅递增，房屋原值在60万元左右，那么按照1%的纳税方式，个税数额是100万元×1%=1万元；如按照20%的方式，税额是(100-60-100×10%-10万元的其他税费)×20%=4万元(备注:合理费用全部按最高额度计算)，两者差别还是很大的。而且后者还需要提供装修发票、契税票等，手续比较烦琐，而只有房龄不足两年且装修费用等较高的，按照20%的比例缴纳比较合算。

　　帮您算账

　　全额1%差额20%哪个更划算？

　　中原地产副总监宫萍介绍，按照通知，只有卖房人出具不了购房发票时可以按照1%来核定计算，但是如果能确定原值还是按照20%的标准。然而，在实际操作过程中，卖房人会在二者之间进行对比，如果所交易的房产按1%缴税更合算会谎称找不到原值。

　　目前，北京各城区之间还没有全面实现交易数据的联网，五年以前的房产大部分无法查实实际交易价格，虽然建委已经开始进行联网的搜集整理工作，但还需要一个长时间的过程。因此实际的结果便是在1%和20%之间取其低。对于到底是1%划算还是20%划算不能一概而论，要根据具体情况进行计算后作对比。

　　比如一个原来是50万元买的二手商品房，两年后出售卖70万元，合理的费用包括:税费契税是1.5%，也就是减去7500元；装修费用上限是可以到原价的10%，就是5万元；还有比较大的一块是利息，算按揭八成，50万元贷款40万元，支付10%到12%的银行利息，合理费用加起来应该是原值的25.5%，因此如果这个房子升值25.5%，基本上等于不缴个税。也就是说，在这种情况下，按个税应缴额的20%比全额的1%合算。