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个税化解术：反使二手房买家深陷无间道http://www.sina.com.cn 2006年08月10日 08:33 沈阳网-沈阳日报
今年五六月间，国家宏观调控再抛“国六条”及相关细则；7月，国家税务总局发布“征收个人二手房转让所得税”通知，政策继续剑指炒房、炒地者，维护普通消费者和中低收入者的权益。 记者注意到，在国家调控房价的“税收组合拳”中，主要“受力点”在于加大房地产交易行为的成本，比如说：“明令禁止期房转让，购房不足两年转让须缴纳营业税”；“个人购房不足5年转手交易的，出售方需全额缴纳5.55％营业税”；再次明确“房产交易个税强征”税政等。 目前，在沈阳房地产市场中，二手房与商品房可谓平分秋色。今年上半年，全市商品房销售面积为434.1万平方米，销售额为145.8亿元；二手房销售面积则达482.99万平方米，销售额为104.39亿元。二手房在沈阳房地产市场中的分量不言自明。 《新华字典》载曰：“波，因振荡而一起一伏的水面；澜，大波浪。” 那么，国家这一系列税控政策的施行，究竟会为沈阳房地产市场带来什么样的影响呢？房地产市场中的各种利益主体，又会采取什么样的手法来“化解”自己的利益损失呢？连日来，记者分别走访了沈阳市内的房产交易市场、相关管理机构和业内外有关人士等，进行了一番梳理和探讨。目前市场层面普遍的反应是：“房产交易强征个税”后，沈城二手房市场似“有波无澜”。 个税“新政”细则尚在等待中 “最后疯狂”几近尾声房产过户复归平常 8月初的市房地产交易中心、惠工广场东市房产超市，已褪去了7月末的喧嚣烦躁。 几天前，人们排着长队、拥挤不堪地抢办房产交易过户手续；几天后，各服务窗口和柜台前已恢复了井然有序的场景。据工作人员介绍，前些天因为人多而没办上相关手续的人，领到了可在8月1日后接着办理的“排序号”。当然了，现在的房产交易工作量还是比平常日子忙一些。 “哎呀，7月底那几天办过户的人可太多了，一问原因都是听说‘8月1日以后买卖房产要缴个税’，我们临时增加了人手还忙得够呛……”沈河地税分局的一位女税收员对记者说。当记者问及最新的二手房个税通知啥时执行时，她回答：“我们正在等沈阳市的正式通知和实施细则，听说快到了，也就在最近。”而就在8月9日，辽宁省二手房个税细则出台。 记者随即到了几家房产中介机构采访，发现一些小型中介业务已经很少了，较大型的中介还有活可干。8月5日16时许，在沈河区永环社区附近的一家房产中介服务部，墙上仍贴着约200个二手房房源信息。记者细一看，大、中、小户型，新旧房子都有。记者问经营者老张：“这房源信息都是实在的吧？”老张说：“当然是真的，不信你瞄上哪间，我领你看房去……” 说话间，老张的儿子小张领了一高个男青年回来了。 “这几天忙不？”记者问。 “太忙了，我今天办了3份过户手续，他是第4份，都来不及了！”小张回答。 “那是因为啥呀？”记者问。 “不都说过几天个税要增加吗？得缴房价的20％呢！谁不想省点钱呀！”小张说。 “按房屋什么价值的20％？你搞清没有？应该是纳税房子的原值和卖价间的差额，再减去原来的手续费、装修费等后的20％，另外还有不用缴税的房子呢，你都能说清楚吗？”听记者这么问，小张笑着挠挠头不吱声了。 记者又和高个男青年攀谈起来。得知他正要在附近贷款买一个二手的小套间，有50多平方米，房价为18万元。记者问他，是否知道要开征个税才急着买房？他说，由于正等房子用，也顾不上个税的问题了。不过，记者帮他推算了一下这座小户型房屋的个税额，减除不该计税部分，其实也多掏不了多少钱。 记者随机采访了10位有意买房者，他们均听说将开征个税的事，但对具体征收比例不清楚。其中有4位正在办理过户手续，另外6位中的3位认为应“再等等，看具体个税比例再定夺”，另3位则认为“应以所选房子是否满意来决策，个税开征也不能耽误自己买顺心房子”。 看来，抢在二手房强征个税前过户的“最后的疯狂”已逐渐归于平静。真正想买房的人，不会完全因为强征个税而不行动。房产交易暗生三类非法“避税”现象 有意“避税”将给个人利益留“后患” 据记者了解，对于个人转让住房征收个人所得税，国家几年前即有规定，但是大部分地区一直采取自愿申报的方式收缴，因此执行的力度并不大。目前，为了更好地贯彻国税总局7月下旬下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，各地正在积极抓紧制定配合《通知》落实的操作细则。 8月7日，记者采访了市地税局有关负责人，询问我市正式开征二手房交易个税日程及细则出台情况。据透露，按工作程序，市地税局正与上级部门就此进行沟通，近日即将正式出台实施细则，并开始征收二手房转让个人所得税。据记者侧面了解，正在拟定中的细则，也有类似上海市的相关内容。据悉，上海市于8月4日正式出台相关细则并开征个税。其细则规定，对不能提供房屋原值等有关涉税资料的二手房交易，属于普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，按照转让收入的1％核定应纳个税；属于非普通住房的，按照转让收入的2％核定应纳个税。 市地税局相关负责人还特意强调：“如果房屋交易双方有意躲避、隐瞒国家税收法规规定的应缴税款，那就不是‘避税’的问题，而是涉嫌‘偷税’了。” 8月9日，针对围绕二手房交易所发生的所谓“避税”现象，记者专门采访了辽宁四洋律师事务所副主任律师王琦。王琦总结说，目前律师事务所掌握的涉及“避税”的手段，常见的有三种类型。 一、假赠予方式：这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。因为有关税法规定，赠予转让可免收营业税。 【后患】针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。 二、“假租赁真交易”：由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。 【后患】“假租赁真交易”风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。 三、“有意压低交易价格”：买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。 【后患】对于“有意压低成交价”的做法，首先税法就对其有明确约束，如被查出将受处罚。另外，从合同法规看，这样的合同有失公平和真实，双方以后发生纠纷则得不偿失。 王琦律师总结说，上述三种行为都是违法的，而且为当事人留下严重后患。“住房是金额巨大的财产，我们在获得时就应合理合法，只有公民的合法权益才能受到法律保护。如果取得时的程序、方式等违法，一旦发生纷争，公民势必得不到应有的保护。”王琦忠告房产交易双方。“加塞效应”一度殃及85%%购房人 “搅行”炒房者最先中剑 国家一连串的“税控”政策是否正向预期的目标靠拢呢？8月6日，记者采访了沈阳房信房地产评估有限公司董事长、沈阳市房地产估价师协会副会长施秀。 “先从宏观看，国家在整个房地产产业链中，在房产市场交易环节，运用税收征收手段调控房价，应该说是抓住了关键。”施秀说。 从国家去年以来的一系列税控政策实施效果来看，应该说有力地制约了在房产市场里“搅行”的炒房者。一些过去靠中短期房产投资即可获得暴利的投资者，已明显感到成本加大、利润空间被压缩，许多人纷纷收手。国内一些炒房团逐渐偃旗息鼓，不少城市房价涨势趋缓，个别城市房价回落。比如上海，几年前曾“炒声”震耳，近来房价已呈低走态势。这与国家的“组合调控”直接相关。 再看沈阳的二手房市场，施秀认为，沈阳的专业炒房者相比而言人数很少。据沈阳房地产专门研究机构2005年统计：在沈阳市场中，自住型住房占85％，投资型住房约为12％，炒房比重只占3％。因为沈阳市场目前仍以自用需求为主导，所谓投资型也是少数人或少数中介短期运作少数房源罢了，真正含义上的炒房人更少。 当然，投机或炒房者虽少，但其对市场的“搅行”作用却存在。比如大家都在自觉文明地排着长队购物，可是就来了一两个搅乱“规矩”的人，不按次序排队非要“加塞”，这时很容易引发整个队伍的混乱。这种“加塞效应”体现在房产市场上，就是“哄抬物价”和“搅行”行为，或多或少要殃及大多数真正需房的购房者。 相信伴随国家“宏观调控组合拳”及“税控”政策的深入贯彻，国内的房地产市场一定会逐步走向理性和规范。
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