二手房交易强征个税政策分析

　　业界视点

　　二手房交易征收个税的政策，其实很多年来一直存在，并不是什么“新政”。政府早就制定过有关的基准评估价，但近年房地产市场价格上涨比较迅速，以前的估价没有太多意义了。还有一个问题是，在具体交易过程中有所谓“阴阳合同”：即交给政府备案的是一套合同，写的是物业原始购买价，而买卖双方用的却是另一套合同，写的是实际成交价，这都使得过去的政策基本失效。因此如今政府强征个税是完全应该的，“阴阳合同”这类操作手法现在才想起来要废止，多少让人感觉有些遗憾。

　　众所周知，政府可以增加

房地产交易成本和持有成本来打压投资冲动，上述政策的实施，无疑很大程度上增加了交易成本。以前我们预计本轮新政措施出台后，楼市将在7月份后走出观望，逐步回暖。但该政策实施后，基本可以肯定的是，

二手房市场将进入成交量低位徘徊的阶段，短期内看不到物业成交量恢复增长的可能性。

　　具体来说，强征个税必然导致投资客户大量减少，换房客户也会受直接影响。以前换房客户出售旧房及购买新房均能从物业升值中获得差价收益，现在他们很难指望出售旧房获利，购房热情将会受到拖累而明显下降。因此，自住客户将成为二手房交易主流，就新项目开发的前期定位而言，应更多考虑后者的需求，而对投资及换房客户的关注度适当减少。

　　但是上述政策也有一个“漏洞”。目前政府制定的地区物业评估价，是稍低于所在片区均价的数值，因为从技术操作上说，政府不可能对参与交易的二手房逐套估价，这样成本太高，费用由谁来承担不好确定，而且会涉及很多争议，比如说每套房的

装修标准不一样等等。

　　因此，对于房产合同上买入价格高于本片区均价的物业而言，该政策影响就很小。举个例子，现在深圳市政府规定南山区二手房基准评估价是每平方米7000元，你买入价格为每平方米1.2万元，然后以每平方米1.5万元出售，那么你就不用为这每平方米3000元的增加额纳税。也就是说，二手房市场上单价较高物业的买卖，反而更有可能“逍遥法外”。

本报记者：陈劲松