深圳二手房个税征收细则 1年内先卖后买可退税

　　无房屋原值凭证普通住房按转让收入1.5％征个税，非普通住房按3％核征

　　深圳公布二手房个税征收细则

　　市民1年内先卖后买可退税，先买后卖则不享受此项优惠

　　【本报讯】（记者 徐强）结合国家税务总局日前公布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，深圳地税8月2日在其网站发布了个税征收的实施细则，市民关心的几个问题在实施细则中都有提及。昨日，深圳地税方面专家接受采访，就这一地方性实施细则进行了详细解读。他透露，执行细则将有助于市民了解此次“强征个税”的始末缘由，市民将更有针对性地处理和对待二手房个税问题。

　　深圳将有三种个税税率

　　按照国家税务总局的有关规定，对个人住房转让收益部分，扣除房屋原值和合理费用后，按20％的比率计算个人所得税。如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，则由地方税务在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。

　　根据这一指示精神，深圳地税局在细则中明确了“无法提供完整、准确的房屋原值凭证”情况的税率标准。普通住房按住房转让收入1.5％核定；非普通住房按住房转让收入3％核定。上述普通住房，应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　很多市民提出这样的疑问：是否故意不出示房屋原值凭证，导致税收机关无法计算应纳个人所得税额，就可以按照另外两个税率标准征收个税。深圳地税有关专家如此回应：事实上，无法核定房屋原值凭证的情况在深圳很少存在。这种情况多数是指内地一些自建房，而在深圳，绝大多数住房都会有各种规范的凭证，且业主转让住房时也要提供房产证和

购房合同等资料，因此无法核定房屋原值的情况在深圳基本不会存在。

　　8月8日后两种费用免税

　　日前国家税务总局发布的个税《通知》除了“强征”这一特色外，最大的变化在于增加了两项免征个税的项目，一是住房装修；二是银行贷款利息。这意味着，自己装修过的房子和银行贷款买的房子，凭借装修发票和银行出具的利息缴纳证明，可以抵扣个人所得税。

　　对此，深圳出台的细则中特别提到，个人在2006年8月1日之前已销售的住房，必须在2006年8月8日（含当天）之前向国土房产税收代征单位递交有关资料办理纳税申报手续。据深圳地税有关人士介绍，8月8日之前是集中办理8月1日之前已经提交的住房转让申请，对这些申请计征的个税，仍不会执行住房装修和贷款利息免税的政策。建议这几天有过户要求的市民推迟到8月8日后办理，因为届时深圳会发布有关这两项费用免税的细则，这样就可以减少应缴的个税额，节省一些费用。

　　“1年内先卖后买”才退税

　　一位顾小姐近日以爱人的名义又买了一套新的住房，而她现在居住的住房是以她的名义购买，她准备把现有住房卖掉。顾小姐认为：自己是在1年内买卖房子，而且新买的房子价值高于旧房，因此在出售旧房时可以免缴个人所得税。到底是不是这样呢？

　　地税专家给出的回答是：她不可以免税。此次深圳在公布的二手房个税细则中，专门对几种可以免税的情况进行了明确。细则提出，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部免税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例部分免税。即个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可全部或部分予以免税。如果个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　顾小姐在1年内买卖房子，而且旧房也的确是家庭惟一生活用房。但顾小姐是先买了房，再卖房，不符合“1年内先卖后买”的免税条件，因此顾小姐不能免个人所得税。

　　相关链接

　　上海：普通房征1％

　　非普通房征收2％

　　近日上海市地税局透露：无法出具原值凭证的房产，普通商品房按全额1％征收，非普通商品房按全额2％征收。其他符合108号文件规定的个税缴纳类型的交易，按差额的20％征收。

　　南京：无原值凭证

　　住房按1％征个税

　　南京市二手房个税操作细则2日出台。不能提供住房原值的房产按房屋转让收入额的1％征收个人所得税。该市税务部门解释说，该政策是针对全市范围内的住房，其中包括普通住房和高档住房，但并不包括商业用房和经营用房。

　　专家解读

　　地税专家帮您核算二手房个税

　　原价50万售70万个税约征6000元

　　顾小姐在听到地税专家给出的答复后，十分不解，为何自己先买后卖，就不能免了呢？

　　对顾小姐的疑问，地税专家给出的解释是，如果只是为了改善居住条件、不存在炒房目的，国家会给予免税的优惠，这在国税总局的通知和深圳地税细则里已经有明确的规定。顾小姐不“走运”的只是颠倒了买卖次序，否则像她这种情况完全可以免税。专家提出，顾小姐完全没必要担心，像这种出售自住房的情况，在新的二手税个税征收办法下，个人所得税额并不多。比如原值50万的房子，卖70万元，获得收益20万元，假如装修费按比例扣除掉5万元，30万元贷款四五年下来总利息已经接近了10万元，再加上扣出各种合理费用2万元，即（20万－10万－5万－2万）×20％＝6000元，应缴个人所得税额其实约6000元。

　　一家

房地产中介的专业人士称，此次“强征个税”最大的作用是给售房者造成心理的影响，很多售房的市民，尤其是投资房产的市民，都会产生这样的心理预期：以后卖房收益必须要缴个人所得税，这必然会摊薄利润，为此他们会有两种选择，一种是改售为租，一种是折价出售。受此影响，近日，二手房交易量大幅减少，而且价格开始有所下降。（徐强）