二手房强征个税四大问题需规范

　　刘晓忠

　　从8月份开始，对二手房出售强征个税正式实施。考虑到之前的国六条及其细则、限制外资炒房以及国土督察制度和城市规划制度等调控政策，房地产市场俨然提前“入冬”。

　　从二手房强征个税的文件、各地政府配套的实施细则以及市场的反应看，笔者认为，对于这一政策，存在四个方面的问题亟需有关部门进一步规范。

　　首先，两种征税标准在税率设计上不匹配，导致不同征税标准纳税人所承担的税负不一致，为恶意避税提供了条件和可能。

　　目前对于

二手房强征个税存在据实征收和核定征收两种征税标准。但在不同的二手房交易收益率情况下，据实征收和核定征收两种方式在税负上是不对称的，而且并没有对能提供房屋原值凭证而拒不提供者实施惩罚性的税率，这应该说是政策设计上的一大疏忽。

　　其次，从税基上看，存在重复征税的可能，这不符合税收政策的基本原则，需要有关部门进一步加以解释。目前不论是据实征收还是核定征收，对税基的鉴定不够清晰，如据实征收的收益额，是含契税、印花税和营业税的毛收益，还是不含税的净收益；核定征收的全额

房价，是含税房价，还是不含税房价，这给具体的执行带来了一定的难度。

　　目前许多地方对此的解释并不一致，如北京地税的做法是，对提供完整、准确房屋原值信息的纳税人，其税基是除税和房屋

装修后的净收益额；而对未提供房屋原值信息的纳税人，是以含税的全额房价为税基。这虽然体现了征税中有对不提供房屋原值信息的纳税人的惩罚性因素，但以这种带有明显重复征税的方式达到惩罚的目的，损害了税收的根本性原则。因此，急需有关部门对此做出权威解释。

　　第三，目前的二手房征收个税，尤其是以全额房价为税基，其税率设定为1%~3%的弹性空间，损害了税收政策中税率的一致性原则，为地方折扣提供了条件和空间，降低了税收对投资、投机需求的震慑力。对二手房个税中使用弹性的税率安排，实际上并不利于严肃税制。因此，对于全额房价征收个税税率，需要国税总局提供全国统一的税率标准，保证税率的一致性原则和税制的中立性原则。

　　最后，对二手房强征个税的基础是信息收集、查询的通畅，然而，从目前看房地产市场的信息分散在不同的部门和领域，给信息的整合和查询工作带来了很大的不便。如关于是否是自住房、提供的房屋原值和可以在税前抵扣的装修费用等，是否真实、准确的问题，税收机关很难做出严格的判断，即便能够核实，核实成本也较高。这在一定程度上影响了对二手房强征个税的效果。

　　总之，目前的二手房强征个税制度，不论是从税率设置、税基匡算上，还是从税制的中立性、税率的一致性以及信息收集查询的便利性上，都将影响该项政策的执行效果。政策的完善是政策有效性发挥的必要条件，因此，要真正促使税收在房地产调控中发挥出积极的效应，有关部门还需要在这些方面进行调整和不断完善，防止政策方面的一些疏漏被房地产领域的利益集团利用，影响了税收对楼市的调控效果。