二手房转让强征个税开锣 新政细节界定尚无定论

　　酷暑难耐的高温日，二手房市场却降入“冰点”。今天是国税总局确定的二手房个人所得税开征日，昨天全市各房地产交易中心人满为患，在疯狂的过户“末班车”之后，今起交易中心将回复冷清，二手房交易将进一步陷入低迷。

　　与此同时，近期一手房市场表现一蹶不振，房产之窗网楼市行情监测系统显示，上周本市新建商品住宅价格环比大幅度下跌，调控政策在原先受影响相对较小的内环以内“见颜色”，成交量下降达4成之多。

　　新

房价格环比跌一成

　　统计显示，7月21日至27日一周内，本市新房成交量继续在低位徘徊。共成交新建住宅3232套，成交面积35.5万平方米，相比前一周，成交量微升0.4%，价格则环比下跌达10.5%。

　　其中，内环以内的公寓类商品住宅成交量下降最多，达42.3%，外环以外成交量下跌6.6%，而内外环间成交量上升20.5%。在成交排行榜上，市中心外围楼盘占据主导，松江4个、普陀3个；徐汇、浦东、闵行、闸北各2个；奉贤、宝山、静安、卢湾、长宁各1个。

　　连续出台的调控政策，对房地产业的各个层面发力。上周正式推出的抬高外资进入国内楼市“门槛”措施，设限卡住了未来更多的热钱流入，而外资投资较多的内环以内楼盘，上周成交量的大幅回落，便验证了这一政策的效力。

　　今起实施的二手房个税政策，虽然“命中”二手房，但必然影响关联度极高的一手房市场，并形成两股作用相反的力量抗衡。一方面，由于购买一手房没有个人所得税，如果一、二手房价格相差不多，购房人会更倾向于选择一手房，使新房成交量提升；然而，另一方面，个税政策调控二手房需求，将削弱市场上的房屋流通，不利于二、三级市场联动，无疑又会使不少新房的准购房者、准投资客止步、观望，进而减少成交量。在两股力量的较量中，由于去年以来调控政策对市场心态、投资信心的连续打击，很可能后者会占据上风，使新房成交进入又一波冷行情。

　　个税诸多疑问没答案

　　尽管二手房个税已经开征，上周政策出台时引发的诸多细节问题，至今却并未得到答案。

　　疑虑一：在一家外企工作的高级白领夏薇小姐告诉记者，最近她搬入刚买的复式新房，打算把腾出来的小面积旧房卖掉，却发现那套旧房竟成了“非唯一生活用房”，如果转让过户，就要缴纳个人所得税。而按此次出台的政策，“出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房”或者“转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房”才能免税，无论怎样，都是要先卖掉旧房再买新房，那当中的时间住到哪儿去呢？即便是已经将旧房挂牌，一般也是先买进新房，交房后进行

装修，再腾旧房。因此，夏小姐认为，现在的办法不太符合实际操作程序，不能让改善居住条件的普通市民享受到税收优惠。

　　疑虑二：有业内人士甚至建议，今后夫妻买房只写一方名字，各自拥有“唯一生活用房”，这样就可以有2套房的“周转”。不过，目前“家庭唯一生活用房”的定义其实尚未明确，是家庭所有成员只拥有一套住房，还是家庭成员一个人拥有一套住房？如果是一个家庭只能一套房，那么交易部门必然要投入巨大的政策成本来验证家庭成员的情况，确保其真实性。

　　疑虑三：伴随二手房税收政策的不断推出，一种以“赠与”形式变相避税的二手房转让方式在市场上浮现，在南京等城市近期已出现房产赠与猛增的景象。沪上某知名律师事务所的高律师告诉记者，这些天也有一些客户向事务所咨询如何赠与房产，以“赠与”形式转让二手房，需先公证，然后缴纳一定比例的

契税便能过户，交易成本相对要低一些。但是，他认为，用虚假的“赠与”替代正常交易，买卖双方都存在很大的风险，容易产生纠纷，用这种方式避税并不可取，客观上也助长了房地产市场的投机行为。

　　疑虑四：根据此次政策，只要是非唯一生活用房，不管是老工房还是新商品房都要缴税，而拥有老工房的多数是普通市民。对此，一些市场交易人士建议，能不能针对居住年限不同或性质不同的转让房屋，在税收比例等方面区别对待，不搞“一刀切”。同时，近年来通货膨胀等诸多因素导致房地产市场价格上扬较快，有些转让房屋虽然从卖出价看有所增值，但如果考虑通胀等因素，可能价值已跌到“肉”里，这样的房屋是否还要缴纳个人所得税等“利得税”呢？本报记者王蔚

　　二手房转让新政的实施将对房产中介市场带来冲击。本报记者傅国林摄