强征个税出台并非猛如虎 专家帮你细算税费

　　7月26日国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，进一步明确征收个人转让住房的个人所得税的相关问题，该通知从8月1日开始执行。个税征收政策一出，房产市场一片哗然，许多业主担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣。“我爱我家”专家认为，此次个税落地反而会使市场前景变得更加明朗和乐观，购房者勿须惊慌。结合个税，对于业主出售时需要交纳的各项税费，“我爱我家”具体分析如下：

　　一、个税计算公式更加细化

　　本次个税政策则明确表示，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原

购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即个税＝(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%。而在以往的税法里关于“个税”的征收公式表述较为笼统，仅表示个税缴纳是按差额征收，即(售房款-原购房款-合理费用)×20%。

　　二、房屋性质不同，交纳税费大不相同

　　为了让业主更加清楚自己所需交纳的税费情况，“我爱我家”分别对商品房、已购公房、经济适用房举例说明：

　　(一)商品房--

　　个税征收计算：

　　l 商品房房屋原值具体为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　2 商品房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　3 商品房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。(商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%，案例中合理费用假设为原值的10%)

　　案例分析：

　　张先生于2002年在团结湖地区购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售。由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税和个税。

　　因为个税＝(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

　　而转让房屋需要交纳的营业税＝成交额*5.5%＝65*5.5%＝3.575万

　　印花税＝成交额*0.05%＝65*0.05%＝0.0325万

　　所以个税＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)*20%万＝1.7185万

　　该业主所要交纳税费总额为：营业税+印花税+个税＝5.326万。

　　专家指出：就二手房市场而言，二手商品房处于营业税征收范围内的占了较大比重，虽然此番征收个税，但实际算下来所交纳的个税金额却不是很多，甚至低于营业税征收税额，因此并不影响业主出售时的利益。

　　(二)已购公房--

　　个税征收计算：

　　l 已购公房房屋原值具体为：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

　　l 已购公房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　l 已购公房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。(已购公房装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中合理费用假设为原值的15%)

　　案例分析：

　　李先生于1998年在方庄地区购买了一套60平米的房子，假设房屋原值为30万，现在以50万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需交纳印花税和个税。

　　因为个税＝(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

　　而转让房屋需要交纳的印花税＝成交额*0.05%＝50*0.05%＝0.025万

　　所以个税＝(50-30-0.025-4.5)*20%万＝3.095

　　该业主所要交纳的总税费＝印花税+个税＝3.12万。

　　专家指出：由于已购公房属于单位给予员工的福利分房，最初购买者基本是以成本价购得的。随着年限的增长，房价的不断走高，其最终出售价格的与原购买价格存在较大差额空间也属正常情况，相应个税所交金额较多也是情有可原。不过已购公房大多数都已经满五年，不在营业税征收范围内，因此业主不需要交纳营业税，可以减少税费的支出。

　　3.经济适用房--

　　个税征收计算：

　　l 经济适用房原值具体为：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　l 经济适用房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　l 经济适用房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。(经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中假设合理费用为原值的15%)

　　案例分析：

　　王先生于2000年在回龙观地区购买了一套120平米的房子，假设房屋原值为36万，现在以54万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需要交纳印花税和个税。

　　因为个税＝(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

　　而转让房屋需要交纳的印花税＝成交额*0.05%＝54*0.05%＝0.027万

　　所以个税＝(54-36-0.027-5.4)*20%万＝2.5146万

　　该业主所要交纳的总税费＝印花税+个税＝2.5416万。

　　专家指出：经济适用房是针对中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。由于其房屋权属的特殊性，因此限定购房人群必须为北京市城镇人口居民，不过已满五年的经济适用房等同于商品房，外地人是可以购买的。同时，这种房屋相较于城八区内的高额房价，还是具有较强的价格优势的，能够满足中低收入购房群体置业需求。

　　三、三种情况拥有个税“豁免权”：

　　①《个税通知》中明确规定，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。这条规定让绝大部分五年期后的二手商品房免征房产个税。

　　②同样，对于出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来，又缩小了房产个税的征收范围或征收金额，使得出售住房前后1年内再购买房产的纳税人享受房产个税的减免优惠。

　　③特别是在去年8月出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，对已购公房购房时间的认定为：凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款缴纳时间作为购房时间。根据原《个税通知》规定，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产便可免除个人所得税的缴纳，而绝大多数公房的购房时间都会在五年以上，这样就使得二手房成交主体之一的已购公房取得了豁免权，刨除在征缴个税范围之外。

　　综上所述，从现有政策来看，国家给予“个税”的豁免空间还是较大的，真正会征税的房屋并不多。

　　“我爱我家”认为，国家通过税收的手段对

房地产市场进行调控，是对投机性和投资性购房等房地产交易行为的有效打击。对于，“置业升级”等有着合理出售意愿的房屋业主而言并无太多影响，也无须惊慌。我们相信，随着国家

宏观调控政策细节的进一步落实，北京二手房市场终将会保持稳定，健康有序的发展。