房地产税收调控体系启动

　　杨涛

　　7月26日，国税总局发布新的征收个人转让二手房所得税通知(108号文件)，旨在规范各地方在转让住房的个税征收中出现的新问题，并与当前国家房地产调控政策相配合。

　　对转让住房征税并非“新政”，早在1994年颁布的个税条例就涉及到，并在1999年的国税总局278号文件首次明确了征收依据与优惠政策。但由于当时的二手房交易规模不大，征管环节较复杂，并且很多地方政府把房地产作为城市支柱产业，同时原规定有很多模糊的地方，因此事实上在各地方都没有强制征收。

　　近年来，房地产业的迅速发展，也带来很多问题，中央政府的调控决心逐渐加强。2005年的“国八条”、“七部委新政”后，房地产税费问题成为焦点，当年的国税总局156号文件又明确了强制征收个税。在今年“国六条”明确表示要用税收作为房地产调控手段后，相关争论更加激烈。

　　具体来看，108号文件主要在以下几方面做出了重要改进。首先是明确了原有计税依据的含糊之处。278号文规定“职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。”在108号文中则对自建房、

经济适用房和城镇拆迁安置住房做出了更细致的规定，比如明确了拆迁安置住房的四种不同原值计算方法。

　　108号文还明确了合理的费用扣除标准。按156号文件，个税抵扣项目包括转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，其中税金指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。而在108号文中，对“合理费用”首次明确界定，包括实际支付的住房

装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，如商品房装修费可扣除原值的10%。

　　除了使原来的“模糊地带”变得清晰以外，该文件明确了税务部门的征管责任。二手房转让过程中很多信息难以准确得到，因此过去很多地方考虑到征管成本而放弃征收。108号文则首次明确了“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，税务机关可依法“按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额”。与此同时，还强调了在具体征管中，二手房转让所得税必须和转让环节的其他税种一并办理。

　　在加强征管的同时，108文也明确了原有优惠政策不变。108号文虽然为二手房转让所得税的争论划上了句号，但社会仍存在众多疑虑，主要反方观点是认为会抬高

房价、阻碍二手房市场发展、具体操作困难等。不过要看到，108号文出台是利大于弊的：它重点针对的是投机性收益，可以增加炒房成本、遏制炒房需求；而且，通过纳税保证金和优惠政策，保障个人改善居住条件为目标的交易成本最小化；此外，还有利于遏制高房价。目前很多人认为住宅市场上供不应求，个税会转嫁给买方，间接推动二手房价格上涨。但是，这种观点站不住脚，事实上，当前的供求矛盾并不能简单说清，价格形成呈“黑箱”状态，高房价的最大根源在于房地产业的信息传导机制有问题。强制征收个税，不仅可以通过建立规范的信息基础而促进房地产交易的透明度，而且也暂时通过挤出泡沫而抑制房价。

　　总之，108号文体现了财税政策调控房地产的重要信号，短期内会对二手房交易市场有一定影响。但就房地产业持续发展来说，这是政府应该付出的政策改革成本。规范的税收是市场健康发展的基础，我们需要一个健全的市场交易体系，而不是市场规模一味扩大的“非理性繁荣”。