税务总局重申：二手房转让不对购房成本征个税

　　本报北京7月27日电(记者 郭永刚) 国家税务总局日前下发通知，进一步明确了个人二手房转让时征收个人所得税的有关规定。通知称，从8月1日起，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须缴纳个税，税率为20%，但计算个税应纳税所得额时，可从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　个人二手房转让收入即实际成交价格。转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　按照规定，已购公有住房、经济适用房

装修费用最高免税限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房最高免税限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　通知称，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按纳税人住房转让收入的1%至3%核定应纳个人所得税额。

　　“此次税务总局发出《通知》，并不是出台新的政策，只是对原有规定的进一步完善和细化。”税务总局有关负责人说，《个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个税，税率20%。

　　记者注意到，税务总局的通知对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房等各类型住房的原值计算方法，都进行了明确规定。比如，商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)的原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　税务总局的一份材料介绍，个人出售自有住房的应纳税所得额分3种情况计算征收：

　　个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定，应纳税所得额＝房产转让收入额-房产原值-合理费用；其应纳个税额应纳税所得额×20%。

　　个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

　　职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

　　通知要求，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　税务总局重申，对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税；对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。

　　有专家认为，

二手房房主可以将税费转嫁到买主身上，其结果是，越调控二手房价越高，最后吃亏的还是买主。但

财政部财政科研所副所长苏明认为，目前很多二手房主已将营业税转嫁给买房者，如果今后再将自己应该缴纳的个税转嫁给买房者，相信很多购房者将因此却步。买卖者的购销行为将会因新规实施逐渐理性。