8·1个税大限将至 沪上中介二次洗牌

　　本报记者 叶国靖 发自上海

　　激辩12年的二手房交易征收个税终于在前天晚上落下了另一只靴子。征收营业税的阴霾尚未散去，上海二手中介市场再度迎来漫长的阴天。

　　“接下来一段时间，二手房市场就没有什么成交量了，可能会回到去年五六月的低谷水平。”风闻“8·1”大限的顺驰不动产经理王海军昨天一早召开紧急会议，布置应急措施。王海军告诉《第一财经日报》：“下面各个门店要及时知会客户这一突发事件。”

　　王海军解释：“我们今天会通知到三类客户：8月1日是道分水岭，此前还没完成产权过户手续的，敦促抓紧办理；最近已经缴纳定金的，需要告知新增加了一笔开支；诚意客户可能会摇摆，要好好沟通。”

　　上海中原物业代理有限公司(下称“中原”)副总经理Peter.Li认为：“征个税很厉害的，在接下来的三个月内一大批没资金实力的中介会加速被清洗出市场。”

　　往事将上演？

　　上海搏邦地产投资顾问有限公司董事常务副总经理蒋国雄在接受记者采访时说：“2005年的‘惨象’还历历在目。上海15000家左右的中介锐减到了7000家左右，今年年初市场有了回暖迹象，数量因此略有增加。但是，现在的形势继续发展下去的话，至少还要淘汰一两千家门店。”

　　蒋国雄算了一笔账：“2005年我们亏了1000万元左右。我们现在有22家门店，每家门店每个月的总成本大约在12万~18万元左右，所以每个月350万元左右才能达到盈亏平衡。”

　　据《第一财经日报》调查，上海中原的门店已经超过100家了，平摊下来，每位工作人员的月度成本大概是八九千元，这样算下来，整个公司每个月的成本支出约为1800多万元。

　　“我们公司每个月的综合成本支出1800多万元差不多，但目前还没有关店、裁员、降薪。”Peter.Li在接受《第一财经日报》采访时称。

　　中原(中国)地产研究中心总经理程澐博士亦告诉记者，二手房买卖双方将重新议价，转售为租会激增；同时，租赁市场供应量将放大，租金随之下调。相当数量的高档住宅会抛售离场，其中“伪高档”楼盘所受冲击或许最大。

　　上海信义房产中介咨询有限公司代理部经理李振宇称：“个税将进一步阻击售房行为。因交易成本增加，买卖双方的隔阂被进一步加深。5~8年的老公房仍将成为成交的主流房源，部分以代理高档房源为主的中介行会很受伤。”

　　李振宇预测：“大面积的洗牌进一步被强化，关店、裁员、降薪将不同程度地出现在各类中介公司中，包括品牌中介。”

　　质疑政策严密性？

　　搜房网围绕“征收个人二手房转让所得税对抑制炒房作用”进行调查，其结果显示：截至7月 27日10：30，已有1974人进行投票。其中，41.13%的人认为作用很大；新税制能否让二手房降价？51.77%的人认为不能；新税制中的“房屋原值”您能出示吗？47.52%表示不能，早没了！

　　与搜房网的在线调查结果呼应的是，沪上中介行的部分人士对于个税征收的严密性提出质疑，诚如顺驰不动产经理王海军所说，“个税征收政策肯定还是有活口的。”

　　富阳(中国)控股·上海富阳物业咨询研发部市场专员顾俊认为，征税并非“包治百病”良药，新政实际效果有待检验。

　　顾俊的逻辑是这样的：从出台时机来看，个税新政与前段一系列政策的时间间隔太短，容易导致市场“麻痹”。其次，从内容上来看，营业税免征期为5年，而个税的免征期也为5年，因此征收个税只是进一步增加了本已较高的短期炒房成本，对于长期投资者而言政策的实际效果并没有发生“叠加”。其三，“自住”概念难以界定，这使得规避税收存在很大的操作空间。其四，虽然个税税率高达20%，但由于可以扣除各项成本，纳税基数并不大。

　　“108号文件中的合理费用，包含装修这一项。商品房的装修费最高可占房价10%，因此此后就会出现投资者只对房屋进行最基本的装修，出售时却按照最高额申报。”美联物业顾问(上海)有限公司一位高级物业顾问昨天告诉《第一财经日报》。

　　该人士指出：“由于考证其出具发票、凭证的真实性以及现场实际情况等需要大量成本，因此监察工作难以具备现实可行性，这将导致精装修名义的准毛坯房成为二手房市场的主流产品。”108号文件中的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　上海信义房产中介咨询有限公司代理部经理李振宇昨天告诉《第一财经日报》，各地如何执行，成为另一悬念。

　　持有同样意见的还有中原程澐博士。她亦认为，这次个税征收在深圳就被部分执行过，当时就出现过假合同等状况。个税类似于此前上海施行的独立

别墅增值税，具体在执行过程中还是很有弹性的。

　　附：二手房个税政策出台前后对比实例

　　●上海市闵行区莘松路958弄大浪湾道14楼的一套毛坯房，面积93.04平方米,2004年7月期房预售,2006年5月交房,8月8日出房产证。

　　●买房的陈先生期房买入价是 516930.04 元，契税7753.95 元，合同印花税258.465元，交易手续费225.10元，交易登记费50元,抵押登记费200元,配图费25元，权证印花税5元，贷款 413544.168 元，保险费4464.5 元评估费516.93元。

　　●现有客户王小姐，买入上述房产价格60万元，贷款42万，20年。

　　●8月1日前，房东需要交营业税33000元，合同印花税300元,交易手续费225.1元,交易登记费80 元。合计33000＋300+ 225.1+80＝33605.1 元

　　●8月1日及以后，600000(出售价)-516930(买入价)=83070(价差)

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个人所得税：83070(价差)×20%(所得税率)-7753.95(契税)-258.465(合同印花税)-50(交易登记费)-200(抵押登记费)-25(配图费)-5(权证印花税)-516.93(评估费)-5896.8(贷款利息)=1682.755 元

　　●8月1日，陈先生一共须缴纳 33605.1＋1682.755＝35287.855 元