二手房征个税的两大难题

　　□林江枰

　　二手房征个税终于尘埃落地。国税总局已经发文，从8月1日起，要求各级税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，将个税与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。 对二手房征收个税虽然已无悬念，但是，相关问题却不能回避。

　　首先就是征收成本问题。二手房个税之所以争论了12年之久，至今才强制征收，有两个重要原因：利益集团的阻挠和征收成本问题。此次，国家税务总局下发的《关于个 人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的第一条规定：“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。”

　　为了逃避个税，在

二手房交易中，买卖双方可以联手造假。比如，在合同上将

房价以原有的价格卖出，而另外的资金则直接在合同外交接。这样，由于房价不变，卖房人没有所得，也就不用缴纳所得税。对于这样的具体交易，税务机关要想逐一核对，弄清交易者是否在逃税，成本将非常高，税务机关能否承受成本之重？

　　同样，在通知的第三条中，国税总局规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳

个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　核定房屋实际价值的成本，可能更为棘手，成本更高。一个城市尤其大城市，每天都发生数起房屋交易，税务人员哪里顾得过来去“核定”？如果税务机关的“核定”跟不上，就会为逃税留下缺口。比如，倘若一个人花40万买了一套房，70万卖出，合理费用是5万，那么，他应纳个税金额应为5万。但是，如果他不能提供完整、准确的房屋原值凭证，坚称自己的房子仅值40万，那么，依照规定，他只需要缴纳最少4000元最多12000元的税，可以逃掉绝大部分税。

　　更可怕的是，倘若交易者认为，税务机关根本无法去“核定”其成本而争相不提供完整、准确的房屋原值凭证，将给税务机关带来更大的被动。

　　其次是权力寻租问题。根据国税总局的规定，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。这为权力寻租留下了空间。住房成交价格是否“明显低于市场价格”、其理由是否“正当”，完全由税务人员自己判断，这就为权力寻租留下了空间。交易者通过行贿，一旦“摆平”税务人员，他就能轻易地逃税。

　　同样，在对不能正确计算房屋原值和应纳税额的房屋交易征收个税时，根据规定，将由税务人员在住房转让收入1%-3%的幅度内确定，这也将为税务人员留下巨大的自由“发挥”空间。

　　房地产市场一直是商业贿赂的重灾区，如何监督税务人员自身，防止其在房地产市场上以权谋私，最大限度地促使公务员保持廉洁，应引起税务机关的重视，早日拿出应对之策。