国税总局发通知 二手房转让以实际成交价计税

　　国税总局昨发布通知明确个人住房转让的所得税征管政策

　　二手房转让以实际成交价计税

　　住房装修费用、贷款利息等多项费用可免于征税

　　国家税务总局昨在其官方网站发布“关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”（以下简称《通知》），该通知最突出的特点是，明确了转让收入和财产转让所得等概念，对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定，细化了抵扣税费的几项合理费用，其中规定，纳税人出售按揭的房屋，其按揭期内向贷款银行实际支付的住房贷款利息，可免于征税。

　　●确保成交价与合同价一致

　　市场人士分析称，此通知的出台十分具有针对性，它是针对目前很多地方出现的“阴阳合同”等逃税行为而做的规定。比如，很多出让住房时，为了减少个人所得税，通常会采用合同一个价，而实际成交另一个价的方式。这一不法行为严重影响了个人所得税的征收。据此，《通知》明确提出，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　●多种费用可抵扣所得税

　　根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。此次国家税务总局根据各地反映的实际情况，对住房原值和合理费用进行了细化，这使得应纳税所得额的计算更为清晰。比如在合理费用一项中，《通知》把转让住房过程中缴纳的税金、住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等都列入合理费用之列。只要纳税人提供真实、有效的发票，这些费用都可从转让收入中扣除，从而减少应纳税所得额。

　　●房屋原值计算更清晰

　　《通知》对房屋原值进行了详细分类并对各类住房原值的计算做了详细规定，住房具体分为：商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房等。

　　对各类住房原值的计算，《通知》进行了明确，规定商品房的原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房的原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）的原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；已购公有住房的原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

　　●贷款利息无需计税

　　居民转让住房获得财产时，无需计税的部分除包括转让住房过程中缴纳的税金外，比如纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。还包括按照规定实际支付的住房装修费用、手续费、公证费等费用，尤其引人注目的是，《通知》将纳税人支付住房贷款利息计入免税之列，规定纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　《通知》规定，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可按一定比例内扣除。比如已购公有住房、经济适用房，其最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房，其最高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了