买二手房要多付14%购房税

　　日前，国税总局已经发文，要求各级税务机关严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》的规定。

　　对于“合理费用”，与之前的文件相比有了更明确的界定，并从2006年8月1日起执行。合理费用包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　其中支付的住房装修费用需要卖房人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。

　　已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　但卖房人原购房为

装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、

厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　若出售的是以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　此外，卖房人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　文件解读

　　新规定合理费用更加明确

　　不能正确计算原值的按一定比例核定

　　若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　新办法出台以后原个税优惠政策不变

　　原个税优惠政策依然不变。即：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　按照上述优惠政策，纳税人须先缴纳个税再获得退还的保证金。

　　专家声音

　　“个税合理派”PK“个税不合理派”

　　●孙刚——

财政部科研所税收研究室主任

　　孙刚认为，我国房价持续攀升的一个原因是房地产的投机行为难以抑制，而房地产的投机必须借助“二手房”市场才能实现。

　　●李文杰——中原地产华北区董事总经理

　　李文杰认为，在二手房交易环节征个人所得税不符合实际操作情况。

　　首先，从操作层面来看，目前二手房转让环节对增值部分的认定比较困难。

　　其次，二手房的交易环节征收过高税费，将不利于二手房的流通，从而影响整体房屋价格的转让。

　　“出台此类政策要考虑多方面利益，不能乱用税收手段。”李文杰说。

　　个税税率

　　二手房价格短期将上涨3%-5%

　　强征个税一事最近终于有了实质性的进展。6月20日，北京亦庄地区二手房交易开始强制征收个税。亦庄地税和房管部门已经达成默契，对该区域内符合条件的二手房交易，实行必须先缴纳个税和取得完税证明，才能办理产权过户的政策。

　　也有消息说，7月1日北京全市已强制征收。

　　事实上，个税税种早已存在，只是以前为业主“自愿缴纳”。去年9月，国税局发布126号文件，要求各地强征个税。由于个税按照卖房款与原购房款差价的20%征收，比起5%的营业税，将造成更大的交易成本，文件出台引起了极大恐慌，但之后不了了之，而强制征收的传闻一直不断。

　　京城一知名房地产经纪公司相关人士介绍，如果购买同一总价的房屋，若是一手房则只需额外支付房款约4%的税费，而购买二手房则需额外支付房款约18%的税费。也就是说，买二手房将会比一手房多付14%的购房税。

　　在6月1日全市开始对五年内交易房屋征收营业税后，已经出现业主将营业税部分或全部转稼给购房人，从而导致二手房价格短期内上涨3%-5%。因此，如果全市开始征收个税，这将导致二手房价格上升，进一步拉动一手房价格持续攀升。

　　历史路程

　　征收个税一波三折

　　2005年北京市东城区、朝阳区等地曾实行过强制征收，但实施一两周后就改为自主申报。

　　饶有意味的是，北京亦庄此举，是在“国六条”出台之后，各地细则出台过程中。在中央财经大学财税研究所副所长刘桓看来，“‘国六条’的税收重点在于流通环节，其主要意图是要理顺房地产交易过程中的各种税收安排”。专家认为，二手房交易个人所得税作为房屋流通环节中的重要税种之一，北京市再次重新强制征收不无可能。

　　此次亦庄对个人出售住房强制征收个人所得税，是按照2003年北京市地税局等三部门文件执行，征收的税率为20%，基数则根据公有住房、商品房、经济适用房等房屋类型不同而有所不同。

　　政策档案

　　以下条件税收优惠

　　为鼓励个人改善居住条件，促进我国居民住宅市场的健康发展，国家陆续出台了一些个人所得税征、免税政策：

　　一是个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　二是对出售自有住房并在出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，按照其购房金额占原住房销售额的比例全部或部分予以退税。

　　三是除上述情形外的，纳税人就应将出售房产的收入额扣除房产原值和有关税费后，余额(净收入)按20%的税率计算缴纳个人所得税。

　　重青报综合