无税房成沪上中介行救命稻草

　　本报记者 叶国靖 发自上海

　　“目前上海的二手房市场中，‘有税房’有近10万套，成交很难，却约占二手房供应量的2/3。无税房是现在很多中介公司牢牢攥在手中的‘救命稻草’。”美联物业顾问(上海)有限公司(下称“美联物业”)一位高级物业顾问昨天告诉《第一财经日报》。

　　所谓“有税房”是指房龄不足5年，需要缴纳5.5%营业税的房源；“无税房”是指房龄超过5年,无须缴纳5.5%营业税的房源。

　　据上述人士介绍，以美联物业闵行区莘建东路门店为例，该门店临近炒客云集的“上海康城”，近两周时间二手房成交量为零。于是，该门店推出两项救市举措：一是把“无税房”作为推荐给客户的主力房源，期望提高成交量；二是把2%的佣金(上家和下家各1%)下调至1%，以增加和客户谈判的筹码。这一优惠政策是暗地里操作的，未明确对外公开。

　　“有税房”乏人问津，“无税房”却寄托了中介行的救市梦想。一如美联物业，上海各家房产中介机构哀鸿遍野，纷纷调整业务重心和服务内容，以图熬过“寒冬”。

　　与美联物业采取类似措施的还有

顺驰不动产上海公司，总经理王海军表示：“我们把无税房用红颜色的纸张张贴在门店外面，用来吸引顾客。为了配合无税房的成交，推出了限时销售策略。限时销售的房源占据现阶段总成交量的30%左右。”所谓“限时销售”是指从上家挂牌到下家完成过户手续，在中介的帮助下，只需要30天，相比之前，大大缩短了过户成交的时间。

　　对于上述的举措，上海信义房产中介咨询有限公司代理部经理李振宇告诉记者：“新政对于次新房的冲击最大，因而调整业务重心和服务内容成为中介行必然要做的功课。”此前不久，信义房产推出了“我的地铁房”、“名盘现场看房”等主题招徕客户、提振业绩。

　　业内人士分析，假如不以“无税房”作为主打房源来刺激交易，后果不堪设想。

　　“2005年我们亏了1000万元左右。我们现在有22家门店，每家门店每个月的总成本大约在12万~18万元左右，所以每个月做到350万元左右才能做到盈亏平衡。”上海博邦地产投资顾问有限公司董事常务副总经理蒋国雄表示，“坚决不开店！今年的6、7、8三个月很难过的。今年尽量少亏，以不变应万变。”据上海中原物业代理有限公司(下称“中原物业”)的数据，上海高档

二手房市场受影响更明显，成交量下滑幅度高达50%。

　　在一棵树上吊死是不行的。王海军说，除了打出“无税房”王牌之后，目前正在和位于浦东新区金桥的普通住宅项目洽谈营销代理事宜。从二手市场向一手市场渗透，也是迫于严峻形势的压力。

　　“2005年的惨相还历历在目。上海15000家左右的中介锐减到了7000家左右，今年年初市场有了回暖迹象，数量因此略有增加。但是，现在的形势继续发展下去的话，至少还要淘汰一两千家门店。”蒋国雄认为，像中原物业的门店已超过100家了，平摊下来，每位工作人员的月度成本大概是八九千元，这样算下来，整个公司每个月的成本支出约为2000多万元。中介行业现在应该做的是锻炼身体，慢慢地补充营养，以熬过这段艰难岁月。