限制外资投资国内房产新规欲出 将出台税收措施

　　□本报记者 于兵兵

　　限制外资投资国内房地产的规定可能在月底出台。消息一出，引来海外基金和投行的广泛关注。“今天一早，我们就收到了纽约方面当天的媒体报道。无论是国内的外资还是远在境外的投资者，都对中国可能出台的这个政策极为关注。”上海一家美资房地产企业的经理人告诉记者。

　　据了解，此消息来自外电的报道。报道称，中国商务部外资司副司长林哲莹日前表示，中国本月底可能宣布限制外资投资国内房地产的规定。“我们的消息是，最晚下月初将有细则入市。”上海一位房地产金融人士称。

　　“因为现在只是框架性的说法，具体细则还没有出来，我们无法判断政策是从金融安全角度考虑而限制外资，还是从房地产调控角度考虑要为

房价降温。”澳洲联邦银行澳金投资咨询（上海）有限公司总裁章利华表示。

　　可能出台税收等措施

　　一句“限制”，令海外投资者陷入慌乱。“我们目前不对政策作任何表态。”一家外资投行工作人员称，多数投资机构已经开始揣测具体细则。

　　据此前的媒体报道，外汇管理局可能出台“技术性”措施限制外资进入，将出台的政策主要包括四个方面：税收措施，比如调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠；对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；在外汇管制政策上，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。

　　市场人士表示，目前的交易结算流程已经十分复杂，应该不会有新的流程加入，有可能只会在执行上更加严格。外资以股权融资的方式参与国内房地产企业的运营和收益，这种市场行为应该不会受到太大的限制。“尤其是参与房地产开发的外资。”一家外资房地产公司人员表示。

　　但市场人士分析，在流通环节，出台限制外资购买住宅的政策可能性较大。根据林哲莹的表示，此次“限制”的目的在于规范海外资金流入国内房地产市场，并遏制投机，以防止房地产市场泡沫发生。“可见这次的调控很可能是从‘补漏’的角度，从外资进入这个角度对楼市进行调控。”仲量联行中国区董事陈立民称。毕竟从5月17号“国六条”以来，新一轮宏观调控还没有触及外资投资的领域。

　　对外资应有堵有疏

　　“将外资投资情况纳入行政监管视野之内，总体看来还是有必要的。”陈立民表示，但是，由于这一政策涉及未来的外资进入，同时也影响已经在市场的外资走向，因此应更加严谨。

　　有数据显示，2005年外资进入国内房地产市场的交易资金总额只占房地产整体交易金额的5%左右，但由于涉及的外资企业知名度高，单笔金额大，外资的每一次交易都引起了市场和监管层的关注。

　　“现在的情况是，大多数大型的房地产外资公司都是从中长期持有的角度来投资，单纯炒汇的情况不多， 5年持有期后套现，或打包以REITs形式上市的做法比较多。”上海道邦投资咨询有限公司一高层介绍。

　　据了解，目前来自美国、日本、韩国等的大量基金仍对中国房地产市场投资前景十分看好。业内人士介绍，这些基金的背后大多是养老基金，要求的投资回报率不高，但要求极高的收益稳定性。“因此市场上经常看到，海外基金不惜重金，收购一线城市品质最好的出租型物业。”

　　“但是，如果对高端物业造成垄断性收购，则一方面会潜藏整体退出的金融风险，另一方面有透支物业升值空间的可能。”上述人士表示。

　　市场人士并不赞成对外资采取过度的限制乃至“堵死”政策。根据WTO协议，2006年底中国金融市场将全面开放。“如果因为金融体系而害怕外资进入，这样只会使本国行业经济进入长期低效进而弱势的恶性循环。”陈立民称。他建议我国根据国际经验，用税收的隐性调节方式将活动于境外的外资纳入监管视野。他说，可以取消税收优惠，使外资打消境外注册的积极性，转而在内地注册公司，这样就进入了监管视野，也有利于调控政策的执行到位。

　　“市场经济的自我调节功能不可小视，比如随着国内房地产企业金融运作能力和资本实力的日益增强，越来越多的

商业地产企业倾向于通过自己的努力直接上市融资。因此海外基金将遇到更多的竞争者，中国市场对外资的盲目恐慌也会逐渐消除。”专家表示。