二手房乏人问津 中介暗暗启动避税交易

　　本报记者 叶国靖 发自上海

　　“近一周，我们仅有两套房源成交，目前正在想尽办法开展业务。”美联物业的一家门店置业顾问李先生昨天在接受《第一财经日报》采访时表示。目前该门店尚有300多套上海康城的投资型房源挂牌。

　　二手交易“青黄不接”的中介行远不止美联物业。泛城租售网的统计数据显示，上周各分行的放售及放租房源同比上升了12%和34%，可挂牌量和成交量“背道而驰”。泛城内部人士告诉记者，上周高档住宅仅有两套成交。

　　上述中介行仅是目前上海近10000家中介门店业务状况的缩影。6月1日之后,划入营业税征收范围的5年内次新房眼下备受市场冷落,成交寥寥，致使以此为业的中介行哀鸿遍野，与此同时，避税交易的“自救措施”开始活跃起来。

　　上述的美联物业李先生在中介行浸淫多年，深谙其中的门道。他告诉记者：“二手房交易逃避全额征收营业税，目前主要有4种方法，以租金作定金就是一种。”

　　所谓“以租金作定金”，就是在对

房产证办证时间不超过五年的二手房进行交易时，买卖双方约定，先一次性付与卖方一笔租金，作为买房的定金；待卖方的房产证领证时间超过五年再办理手续，将产权过户给买方。

　　类似于“以租金作定金”的做法还有“上家和下家私签合同之后延期过户”。李先生认为这种做法有一定风险，“风险主要来自于政策的不确定性。以前规定两年内卖房缴纳营业税，而今年又将年限延长至五年，这使得不少私签合同避税的人士又要再等三年。即使三年后再过户时，如果房价涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。”

　　一位沪上的律师告诉记者：“出售房屋的关键是过户，仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖，必须正式签订《房屋买卖合同》。”

　　“评估做低交易物业的总价，也是变通办法之一。”李先生声称，“二手房过户以买一套100万元的普通住宅为例，买方要缴纳1.5%的契税即1.5万元。一些买主为了少交契税，会将房价交易的实际报价做得低一些。这样房产部门掌握的房价就比市场行价要低一些，而评估师是以这稍低的价格来评估该物业的。”当然，房产局给每个区域的房价都有一个均价，买方对房产局的报价也不能太低，因为即使买方报得过低，也要按照房产局的市场审核标准交税。

　　“现在上海和重庆等地区一样，在一些中小型中介门店还出现了真买卖-假赠送。”

　　所谓“真买卖-假赠送”，就是假如A欲买B先生持有的一套100万元的次新房，可是5.5万元的营业税让B先生觉得吃亏。于是B先生打算以赠与的方式卖房，由于没有发生房产交易行为，因此买方只需缴纳契税，营业税可以规避掉。

　　中原地产分析师认为，如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。根据《合同法》，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。

　　“从业者都很清楚这几种做法，特别是出于客户的考虑。市场上对于规避营业税也有了一些变通的办法。”上海信义房产中介咨询有限公司代理部经理李振宇在接受《第一财经日报》采访时表示。

　　泛城租售网浦东区域经理钱刚在接受采访时也认为：“一些小中介是有这样的做法，关键是上下家怎样达成谈判的条件。”