作者：陈琳琳

　　来源：南方都市报   

　　房地产进入弱周期，基金正在伺机而动。南都记者在9日的博鳌房地产论坛上获悉，市场下行的态势下直接融资不给力，而间接融资上，一方面开发商融资仍然非常依赖不太给力的银行体系，困难重重；另一方面其他渠道并不发达，业内急于寻求各种合作和并购机会。

　　房地产进入弱周期，基金正在伺机而动。南都记者在9日的博鳌房地产论坛上获悉，市场下行的态势下直接融资不给力，而间接融资上，一方面开发商融资仍然非常依 赖不太给力的银行体系，困难重重；另一方面其他渠道并不发达，业内急于寻求各种合作和并购机会。业内估算目前房地产融资成本高企，平均或达20%。

　　银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强认为地产公司整体负债率高，处于资本饥渴状态。德信资本董事长陈义枫则向南都记者表示，房地产弱周期正是投资窗口期，对于私募基金来说今年迎来好机会。

　　房地产融资成本或达20%

　　近 年大幅度扩张、华南规模靠前的德信资本就正在磨刀霍霍寻求进入优良资质的房地产项目。在其董事长陈义枫看来，房地产金融进入弱周期，房企融资成本整体上 行。但对私募基金等社会资本来说迎来结构性机会，“德信目前给投资者的融资成本达1 4 %左右，而房地产金融行业成本达20%，明年可能才会触顶反弹， 往下走。”

　　“今年上半年房企的金融环境是比较恶劣的，恢复到2011年的环境，开发贷和按揭都很难。”陈义枫向南都记者解释当前房 地产融资格局时称，金融主管当局也急着用行政手段推动银行适度降低门槛，银行也多少做了些配合，但这些政策还不算刺激，应该只能叫微宽松，对房地产的融资 成本下行益处还不大。

　　据方兴地产、越秀地产等多家参加博鳌房地产论坛的开发商向南都记者介绍，目前选择房地产项目成为重点。而对私募基金来说，选择合适的开发商和开发项目，也成为规避风险稳健发展的重要考量。

　　对融资颇有经验的越秀地产就向南都记者表示其融资的成本在7%左右，融资成本低受益于在香港上市的平台带来了境外优良的融资渠道，包括跟金融机构的产品紧密对接，另外，在香港上市的越秀房托也会吸纳集团较优质的商业资产，滚动产生价值。

　　目前，除万达及少数公司未上市外，房地产龙头企业上市基本完成，项目融资的空间非常大。在银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强看来，地产公司整体负债率高，处于资本饥渴状态，未来将处于去杠杆的过程中。

　　弱周期的机会

　　鉴于地产公司融资的利率水平仍然偏高，不少业内专家判断，未来整个房地产行业融资的创新是大有可为。

　　“主 流金融机构的收紧往往会让私募基金的需求量更旺盛，投资机会选择更多，谈判的地位也变高了，弱周期应该正是投资的窗口期。”在德信资本董事长陈义枫看来， 房地产会进入一年半左右的一个弱周期，但是调整幅度不会太深，而且时间是有限的。值得重视的是，房地产金融配套环境在变紧，但地产基金作为一个逆周期的金 融支持来源，反而将面对更多的机会。

　　包括盛世神州基金、德信资本等多家基金机构负责人向南都记者介绍，弱周期的价格波动比较小，但是去化的速度减慢意味着房企会面临流动性的压力。这个流动性的压力会有很多影响，也带来很多机会。

　　房 地产企业多元化的融资现状已经引起了业内广泛注意，但同时与国际发达水平相比，国内目前在多个方面是空白的。一是房地产的信托基金，即R E IT s， 作为一种迎合市场金融手段，其有望解决商业地产大型融资和老百姓投资渠道。二是项目类型偏少，比如房地产的直接投资基金等，这意味着未来的市场投资空间可 能非常大。

　　德信资本就向南都记者介绍，在项目选择上，目前会倾向于经济体量比较大、产业竞争力较强的城市投资，专注于一定规模的开发商和快速周转的业态。另外，如何保障项目方面，德信资本倾向于通过对股权和物权的控制以实现封闭管理，同时降低投资风险。

　　“在 金融还不够宽松的情况下，基金有机会去购买并购，既解救一些小型开发商的困境，同时又能够尽快把资产变成有价值的资产，通过品牌、通过适当的改造、适当的 完善，使得产品的价值提高。”盛世神州基金首席执行官李万明向南都记者表示，未来5年甚至10年时间，房地产基金还会有很多类似的机会，通过基金的管理和 资金注入，能够给投资人带来更多增值机会。

　　警惕兑付风险

　　值得注意的是，不少地产基金业人士也直言，房地产基金面临兑付压力，今年规模或达1000亿。陈义枫建议，房地产基金应顺意弱周期的分化，迎合行业整合的潮流，扶强汰弱。

　　对于今年以来业界对房地产信托面临集中兑付的风险，不少业内人士认为，刚兑终结和个别违约事件并不影响地产信托作为低风险类别的判断。

　　“地 产是一个拥有基础资产，比较可靠而且保障措施比较多的信托类型，属于低风险类别，因为房地产的价格波动是有幅度的，”李万明告诉南都记者，信托规模中地产 类占比比较大，但是从市场角度来看，信托终结刚兑是必然的事情。但是刚兑终结和有个别违约事件，并不影响地产信托作为低风险类别的判断。

　　业内专家也介绍，相对矿业、权益类的投资、流动资金贷款而言，房地产类投资的抵押物和基础资产比较充足。通常而言，土地、在建工程、现楼这些抵押物比煤矿、股权甚至比机器设备、厂房都更有价值。

　　有专家建议，房地产跟随整体经济大势，不会长期处于利空通道，因此一旦得到利率支持，可能迎来喘息。

　　“现 在利率涨了有半年多，还没有往下降的迹象，但我估计不会再往上了，因为已经开始局部宽松了。最基本的逻辑仍然不变，短期怎么走有不确定性，但是政府一定会 有各种措施来实现政策目标，要对冲调控叠加带来的影响，所以微刺激会不断。”陈义枫判断，业内利率水平会逐步体现利好。而私募基金也是金融市场化的一个侧 面，未来会有更多的机构来共同参与，针对各自优势和不足以及市场中提供的一些结构性机会来发展。

　　对话

　　德信资本董事长陈义枫：

　　价格下降还在安全范围内

　　南都：能否判断一下目前房地产市场的走势，确实进入下行通道了吗？

　　陈 义枫：现在对房地产的认识有两种误区，一是单纯就市场规律来研判房地产。从房价收入比、租金回报率等等可能很容易得出错误的结论，甚至崩溃论、崩盘论，因 为中国的市场不但特殊，而且政策的影响非常明显。另一个就是努力预测下一步会出哪些具体政策，这也是误区。猜不透测不准的。我们认为，充分重视政策的同 时，供求关系仍然是基础。

　　对于地产走势，在一个比较长的周期来看是窄幅的波动，缓慢的上升。现阶段看未来几个长周期里并没有颠覆性的改变，只有程度上的改变，所以房地产行业现在还不是一个大的拐点。第二，目前存量比较大，去化周期的价格有一定压力。

　　短期看，价格下降的幅度是有限的，还是在比较安全的范围内。基于对过去几个短周期的观察，本次弱周期的时间应该不会超过两年，也就是明年下半年我们认为应该会走入下一个强周期。

　　南都：作为房地产基金，机会和对策在哪里？

　　陈 义枫：现在可以说是弱周期，投资基金肯定有机会。第一，弱周期是投资的窗口期，弱的时候就是一个投资的时候，而不是相反的。第二，布局强势区域，分享成长 红利。因为区域分化加剧，一定会有好的地方。第三，扶强汰弱，推动整合，寻找伙伴，共同成长。我们把交易对手定义为成长伙伴，希望推动若干家企业更快成 长。第四，在流动性风险中把握并购大机遇。我们公司在8月底就会推出第一款并购基金，并购的标的是深圳的一个物业，我们希望在下半年能够推出两款并购基 金。今明两年很可能是并购的盛宴。