本报记者 李崇磊 北京报道

　　3月底，中诚信托连续发布了两个项目的提前清盘公告。3月20日，中诚信托发布了“2010年上海新城创宏投资集合信托计划提前终止公告”，公告称：“根据受托人与上海新城万嘉房地产有限公司(以下简称‘新城万嘉’)和上海新城创宏房地产有限公司(以下简称‘新城创宏’)签订的《债权转让合同》之约定，上海新城创宏房地产有限公司拟于2012年3月22日之前提前偿还全部债务本金3.5亿元及相应资金占用费。在上海新城创宏房地产有限公司偿还全部债务本金及相应资金占用费后，可覆盖本信托项下优先受益人全部本金及其预期收益。根据信托文件约定，出现该情形时，本信托计划将终止。信托计划终止后，我公司将按照信托文件的约定，清算并返还信托财产。”

　　3月28日，中诚信托又发布了一则公告，在这条名为《新城金郡投资提前返还全部信托本金和分配信托净收益的公告》中，中诚信托方面宣布，上海新城金郡房地产有限公司(以下简称“新城金郡”)向其出具了《提前还款通知》，新城金郡将提前偿还4.53亿元委托贷款债权和利息。由于在新城金郡偿还4.53亿元委托贷款债权和利息后，已经满足信托文件约定的向优先级受益人返还全部优先级信托资产本金并对优先级受益人分配信托净收益的条件。中诚信托将按照信托文件约定向委托受益人提前返还全部信托本金及相应的信托净收益。

　　从表面上来看，这两则发布时间相隔不到10天的公告，除了内容相似，项目所在地都位于上海以外，并没有其他的联系，但是记者调查后发现，这两个项目的合作方均为新城万嘉，也就是第一个公告中提到的上海新城万嘉房地产有限公司，而新城万嘉是B股上市公司新城地产在上海的全资子公司。

　　根据2010年10月28日新城地产刊登在《上海证券报》的《江苏新城地产股份有限公司第五届董事会第十一次会议决议公告》显示，上海新城万嘉与中诚信托合作设立的“2010年中诚信托新城金郡投资集合信托计划”，所募集的资金用于新城金郡所属的上海青浦漕盈路项目建设。

　　根据信托计划的设计，其优先级受益权的规模不超过4.5亿元，由中诚信托负责募集；次级受益权由上海新城万嘉以其对上海新城金郡享有的债权认购。在新城金郡偿还了信托计划的优先级受益权的全部本金和收益后，只剩下新城万嘉所持有的次级受益权，这也就意味着这个信托计划实际上已经提前清盘。

　　短短10天内提前偿还超过8亿元的贷款，新城地产的资金状况显然比较宽松。实际上，上述两款信托计划中，都设计了优先级受益人取得其全部投资回报后，新城万嘉方面有权要求中诚信托终止信托计划的条款，可见提前清盘是新城方面早就计划好的步骤，并非临时起意。

　　记者还注意到，爱建信托也曾经发行过有关新城金郡的信托计划。一款名为“上海嘉定新城金郡项目集合资金信托计划”的信托产品于2010年3月25日成立，计划到期时间是2012年3月25日，然而在2011年9月25日，这款产品就已经提前清盘了。

　　除了上述两款信托计划提前清盘外，中诚信托还有几款产品也被提前终止。4月5日，中诚信托发布公告称，2010年7月30日成立的2010年中诚信托南京恒业阳光帝景房地产一期项目投资集合资金信托计划，由于受托人已经收回全部信托计划资金本金并实现预期收益，信托目的已经实现，故于2012年4月5日提前终止该信托。

　　3月26日，中诚信托发布公告称，于2010年5月10日成立的、期限为两年的“2010年常州美林江南置业投资集合资金信托计划”，由于根据受托人与金桥房地产开发股份有限公司等相关主体签订的交易文件规定，金桥房地产开发股份有限公司已提前回购了受托人持有的信托股权，于2012年4月1日提前终止。

　　2月20日，中诚信托发布公告称，根据受托人与中国华融资产管理公司深圳办事处、深圳市武龙源房地产开发有限公司签订的《债权转让协议》之约定，中国华融资产管理公司深圳办事处于2012年2月14日向受托人支付了全部债权转让价款55850万元；深圳市武龙源房地产开发有限公司于2012年2月13日向受托人支付了全部借款对应的利息。根据受托人与深圳市紫园房地产开发有限公司签订的《股权转让协议》之约定，深圳市紫园房地产开发有限公司于2012年2月17日向受托人支付了全部股权转让价款950万元。至此，“2010年中诚信托深圳紫园投资集合资金信托计划”的信托财产已经全部变现，该信托计划提前终止。

　　Q&A

　　Q=华夏理财

　　A=普益财富研究员 范杰

　　Q：对于房地产信托提前清盘的现象，您有什么看法？

　　A：普益财富根据信托公司公开发布的公告发现，中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。但是近期房地产信托的发行数量和之前相比较，是在增加的。实际上，提前清盘对于信托产品来说并不是新鲜事，为了降低成本，融资企业提前偿还贷款或是提前回购股权是很正常的。除了房地产信托，很多证券类的信托产品也会有提前清盘的情况。

　　Q：但是提前清盘对于投资者来说是有风险的吗？

　　A：是有风险，不过并不是偿付风险。目前所有提前清盘的房地产信托，本金都没有问题，预期收益率也没有问题，根本谈不上偿付风险，但是有一点是值得关注的，就是提前偿付会让投资者资金的投资周期变短，投资者会产生再投资成本，这才是信托产品提前清盘最影响投资者利益的地方。

　　Q：也就是说房地产信托的偿付没有问题？

　　A：至少现在来看是这样。不知道你有没有注意到，有不少外资在买信托公司的壳，信托牌照是很值钱的，信托公司不会砸自己的牌子。因为一旦出了问题，这个公司的产品就没人买了，得不偿失。