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作者：李娅，陈伟 来源：中国经营报
我国房地产信托产品其实可以算是一种“原始”阶段的REITs。REITs一般模式为：由房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。
2002年上海国际信托投资有限公司推出上海国际大厦项目资金信托，这是国内第一只真正意义上的房地产信托产品。随后，10多家信托投资公司纷纷推出类似的信托产品。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
目前，我国房地产信托计划基本上是投资于特定项目的单一信托计划，房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离，信托计划应有的组合投资，分散风险的作用也并未发挥。这种情况下，开发REITs市场就成为最适合我国房地产业的业务发展模式。
以信托公司作为主体，我国房地产信托产品未来的发言方向可能是：
变简单信托计划为标准化、系列化的信托计划。
变单一投向为组合投资。我国目前的房地产信托产品多为项目融资型，投向单一，风险高度集中。发展REITs最重要的就是以大规模的基金模式取代现有信托产品的项目融资模式，并且通过上市增加其流动性。
变收益保底为收益市场化。我国现有的房地产信托产品多为预期保底型，信托公司在业务开展中实际承担了盈利预期和信托财产完整退出的巨大管理风险和信誉风险，这是目前的房地产信托产品难以走向公募的主要原因。
实现一揽子组合融资解决方案。信托在串接多种金融工具方面独具优势，成为组合融资的核心：引入海外基金；充当国内的产业投资信托基金；以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司；在适当的时候将项目公司包装上市；完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。
已经有一些信托投资公司正在做REITs的积极准备，如深国投旗下的深国投商用置业公司与美国最大的商业地产信托投资公司西蒙房地产集团，以及摩根士丹利房地产投资基金签署了合作开发商业中心的框架协议。平安信托也已经着手物色和收购一批商业地产项目，作为将来开发REITs产品的储备。
相对新加坡资本市场而言，香港的资本市场，对REITs上市，条件更为有利。据业内人士了解，香港本地首只REITs将在近期上市，而且是香港红筹地产企业。
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