房地产，中国的支柱产业，中国经济的脊梁，向上与钢铁水泥建材等一系列行业相关，向下与中国13亿人口的幸福相关。不过，大家也许不知道，与中国房地产关系最为密切的其实是“金融”。
我们说“地产金融是一家”，也许很多人不以为然，那就先看看我们的分析。
涉及房地产的金融存量非常巨大，其中包括按揭贷款，开发贷款，住房公积金贷款，债务融资等。可能还应包括少量的境外借款和土地整理储备中心的贷款。最为粗略的估算方式是，购房者商贷和公积金贷款约13万亿；按照房地产每年开发投资约9万亿，开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算，约15万亿；目前50亿平米存货价值约10万亿，则小计约25万亿。由此看来，需求侧的13万亿和供给侧的25万亿，共计约38万亿。也就是说，中国房地产行业的融资额对银行信贷占比大约在15%-20%，这还是个相对较低的估算。
但我们不得不注意到另外两个因素，一是楼市下行的强烈外溢效应，二是楼市下行的存货减值问题。考虑到当代银行的风险管理体系普遍采用抵押贷款，而实体经济的抵押物通常和地产密切相关，因此商品房价格的下跌往往波及实体企业的贷款质量。因此，中国地产金融风险是巨大的，而不是前任银监会负责人所称，即便房价下跌30%甚至更多也无损银行业的稳健。我们不清楚近年金融监管部门是否做过压力测试，但我们认为，中国金融体系难以承受房价下行30%的直接和外溢效应。要不为什么2013-2014年一线城市仅仅10%的价格下跌就会引出一系列的房产救市政策？
房地产不仅与金融是铁兄弟，与地方政府更是一衣带水。地方政府收入的主要来源是什么？卖地！中国楼市的下行可能使地方政府的土地财政难以为继。从分税制改革之后，地方政府基本失去了主要税源，财源上收，事权下沉。2005年初开始，土地财政扮演了地方政府重要的新增财源，2013年中国土地出让收益金达到峰值接近4万亿元，而在2015年却跌至不足2万亿，今后数年随着楼市去库存，土地出让金总额可能继续萎缩。如何衡量这些已经和继续失去的每年超过2万亿元的土地出让收益给地方财政带来的压力？而地方政府发的那些“地方债”到时候拿什么偿还？恐怕遭殃的又是银行和金融系统。
通过以上分析，大家还反驳“地产金融是一家”这个事实吗？也正因为如此，楼市“去库存”才会被高层反复提及，如果再不去库存，恐怕房地产的问题就不止是房地产一个行业的问题了。
库存等于2年的在建面积加上3个月的待售面积，而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。我国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续；我国城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求；我国大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋，往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。以上理由可以支撑我国房地产消化库存的可能性。但毕竟是“消化”，那“新建”的呢？
不建房，很多产业将难以为继，很多就业岗位将消失；建新房，则面临供给侧更大的压力。如何权衡，似乎考验着管理层的智慧。
当地产搭上金融顺风车，问题似乎就更严重了。如果能真正解决中国房地产问题，那么将来很多问题就将迎刃而解。虽然难，但我相信最终会成功，因为我们现在只能“选择相信”。（文/运帷 图/网络供图）
