文/本刊记者 甄爱军
购房契税的降低，再加上此前购房首付比例的下调，极大刺激了楼市看涨情绪。业内人士预计，随着各项刺激措施效应不断释放，房价还会继续保持上涨态势，因此现阶段购房者可积极入市，以提前锁定置业成本。
刺激“大招”再出
在央行[微博]宣布降低首付后不久，财政部等多部委再次联合放 “大招”，宣布降低购房契税，为刺激住房消费并加快楼市去库存速度而再次发力。
日前，财政部、国家税务总局[微博]、住房城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（以下简称《通知》），具体内容主要包括以下两个方面：
其一是关于契税政策。《通知》明确，（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
其二是关于营业税政策。《通知》提到，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
需要特别注意的是，其中北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。
市场人士表示，新政降低了购房成本，对刺激住房消费将会起到不小的作用。上海链家地产[微博]市场研究总监陆骑麟分析指出，从政策的出发点可以明显看到，契税的征收范围仅通过面积来区分，并且只分为90平方米以下和90平方米以上两个标准，减少了此前对于面积在144平方米以上非普通住宅3%的要求，也就是说该条政策大大减少了非普通住宅3%的税费要求，与新政中的1.5%相比的话，减少了一半；并且对于二套房来说，也能从原来的3%降低至1%或2%。对于营业税来说，只是提到2年的限制，对于此前非普通住宅按差额的5.65%征收这一项也刻意免去，其目的是为了降低购房成本并促使成交回升。
举例说明，原来一套位于内环内80平方米、总价500万元的房源，由于属于非普通住宅，原来需要缴纳总价3%也就是说15万元的契税，而现在只需要缴1%也就是5万元的契税，一下子能减少10万元的购房成本，对于购房者无疑是利好。
政策作用显现
种种迹象表明，各地楼市已经陆续受到政策的积极影响，成交状况出现明显回升。
上海二手房市场看房量出现明显回升，契税优惠政策对楼市的刺激作用已经显现。据了解，新政对上海适用的部分为：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。上海各区交易中心在《通知》公布不久都已经陆陆续续发布消息称执行新政。新政发布之后的第一个周末（2016年2月20日），便开始有购房者作出回应，上海链家望族苑店的经纪人张先生表示，周末诚意客户明显增加，要求带看量较平时增加3成。这类客户关注的是130平方米的改善型三房，此前需要按3%的标准缴纳契税，而如今首套房契税减半。
受春节前夕首付比例下调政策影响，部分三四线城市成交量也出现回升态势。上海链家市场研究部数据表明，今年春节期间，不少三四线城市的成交量相较于去年春节期间有明显上涨，如莆田、徐州和六安的成交套数同比明显增加，其中六安同比涨幅最为明显，在春节期间共成交440套商品住宅，是2015年同期的7.5倍，莆田和徐州的商品住宅成交同比也分别上涨57.1%和40.9%。
此外，在春节长假之后的第一周（2016年2月14日至20日）成交量普涨，楼市交易量迅速恢复至正常水平。中指指数研究院公布的数据显示，一线城市恢复速度最快，上海、广州、北京、深圳此前一周成交量分别达到24.90万平方米、8.9万平方米、10.70万平方米和10.10万平方米，同比上涨幅度在150%~450%之间。
未来“涨声”依旧？
政府接连出台刺激政策，市场看涨预期不断提高，这使得未来极有可能会保持上涨态势。
本刊不动产研究中心了解到，上海二手房市场已经表现出强烈的看涨心态。记者从上海闵行古美社区部分中介门店了解到，与春节前的报价相比，二手房挂牌价普遍提高3%左右，如一套出自平阳绿家园的两房，春节前挂牌价为425万元，目前已经提高到440万元。
宽松的政策环境，使得房价具备了上涨的可能性。中国楼市具有“政策市”特征，梳理过去半年多时间政府出台的各项刺激政策不难发现，2016年的政策环境为2008年以来最为宽松的一年。信贷政策方面包括：连续降息之后，现在的房贷利率水平比2008年还要低；首付比例也回到最低点，如首套房首付25%，各地还可以根据自身情况下浮5个百分点达到20%，已经回到10年前的水平。此外，契税首套房最低1%，其他为1.5%，很多城市还可以减免、抵扣，已经接近史上最低水平了。营业税对“满2”减免，并不再强调差额征收部分，对市场交易的限制也降到了最低程度。
从历史经验来看，国家只要放松对楼市的调控，房价就会上涨。如2009年，国家不断出台刺激政策，促使上海房价在一年内大涨近6成，而2015年的深圳，房价全年涨幅也接近5成。因此面对于刺激力度不输于任何一年的2016年，房价上涨的概率很高。有业内人士表示，短期内，一二线城市的房价还会继续保持上涨态势。而对于库存严重的三四线城市，房价将会止住下跌态势，部分成交旺盛的城市，极有可能重拾升势。
就短期趋势来看，业内人士认为3月份将会出现交易小高峰。链家地产有关人士分析指出，从各项指标表现看，春节后市场延续了节前的热度，持续维持在量价齐高的状态。在经过一个长假之后，购房热情非但没有降温，反而在节后出现了集中释放和上涨。从供需情况看，春节后一周新增房客源量均大幅上涨超过节前，在短期内会形成较大规模成交。预计到3月份仍会是交易高峰期。
购房者如何应对？专家认为买房时间窗口已经出现，可积极入市。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着各项刺激政策的接连出台，市场看涨预期不断提高，购房者不得不面对价格攀升的局面。面对这种情形，观望已无意义，购房者可根据自身情况，选择合适物业出手，尽早锁定置业成本。
