信心回暖伦敦住宅市场展望
本刊记者·李佳蔚
【导语】
在实际工资增长和抵押贷款利率达到历史新低等众多利好因素的推动下，仲量联行预计2016年英国房价将持续稳步上涨。市场基本面的持续向好，将带动市场信心回升至2007年以来的最好水平。
【正文】
近年来，伦敦房价已经完全脱离了英国总体房价水平的基本面，伦敦房地产市场正在演变成全球富豪的财富后花园。在全球央行[微博]竞相放水的大背景之下，市场对优质资产趋之若鹜，伦敦楼市成为许多投资者眼中的“优质资产”。
在实际工资增长和抵押贷款利率达到历史新低等众多利好因素的推动下，仲量联行预计2016年英国房价将持续稳步上涨。市场基本面的持续向好，将带动市场信心回升至2007年以来的最好水平。
仲量联行英国住宅研究部总监Adam Challis，在谈及英国房价的预测时表示：“尽管英国住宅市场总体将呈现稳步上涨的趋势，但不同地区之间仍将存在差异，伦敦和英国东南部将成为房价增涨幅最明显的地区。相较而言，由于受到印花税上调的持续影响，伦敦优质地段将是所有板块区域中房价增幅最小的。”
伦敦高房价的中央区，一方面受到印花税的影响，另一方面受到高端住宅交易税的增加等一系列政策影响，房价相对缓幅增长。
房地产市场强劲增长
Challis表示，近年英国房地产市场无论是房价还是租金价格，都表现出强劲增长态势。有两个因素决定了整个英国住房投资市场。其一是购买者的负担能力，其二是英国较高的房价。购买者的负担能力决定了购房交易是否能够正常履行；与此同时，高房价带来了伦敦房屋租赁市场的火热与庞大的市场需求。
近十年伦敦人口增长有百万之多，未来几年有望实现人口的持续增长。而与人口增长不匹配的是住房资源稀缺。数据显示，2015年伦敦市场待售的房屋数量大幅下降16%，如果应对人口增长，至少还需新建住房5万多套。在伦敦，新建住宅的地产项目开发非常困难。因而目前伦敦市场明显呈现出供小于求的情况，购房者议价能力进一步丧失。
而在过去十年间，英国住宅租赁需求快速增长，而且这一发展态势短期内将不会改变。从中期来看，租赁市场可能出现供应趋紧的状况，预计今后五年租金上涨压力将进一步加大。值得关注的是，住宅租户的数量增势非常迅猛，已从十年前的230万套（占所有住宅数量的11%）增长至当前的440万套（占所有住宅数量的19.4%）。
当前的趋势表明，租房住的数量和比例从中期来看仍将持续上升。购买住房再将它们出租，以赚取高额租金收入的现象在民众当中引发强烈不满。特别是在伦敦，以两位数速度上涨的房价让越来越多的人无力购买自己的住房。英国政府出台“购房援助计划”（Help to Buy）和“年轻人置业计划”（Starter Homes）等多项旨在增加住房供应鼓励购房的举措，可能会加剧那些能否享受购房政策的居民间的住房差异。
尽管政府推出的某些措施（如首次购房者可享20%优惠），能够刺激部分年轻的潜在购房者，但无法从根本上扭转或改变租金强劲上涨的势头。住宅租赁现已成为英国国内住宅市场中表现最为活跃的组成部分。
国际资本趋之若鹜
近年来，伦敦房价已经完全脱离了英国总体房价水平的基本面，伦敦的房地产市场正在演变成全球富豪的财富后花园。在全球央行竞相放水的大背景之下，市场对优质资产趋之若鹜，伦敦楼市就是许多投资者眼中的“优质资产”。英国国家统计署的数据显示，过去五年，伦敦房价累计上涨50%。2014年伦敦商业地产的210亿美元销售额中，有70%来自海外买家，其中中国买家的购买额高达22亿美元，仅次于美国买家的36亿美元。
包括英国本土、亚洲、中东的买家都是英国房地产投资的主要来源国。他们的投资也受到本国各项因素的影响。例如近期石油波动的影响，促使中东买家进行资金的保值，转而将资本输出海外进行住宅市场的投资。对于中国投资者而言，印花税的调整适逢中国新年，对于市场有一些非正常因素的影响，但市场看好后续发展。
上涨势头推动因素
相比2015年英国住宅市场受到英国大选的影响，2016年英国的企业、消费者、业主、购房者、租房者和房东将获得更为健全的基础。
宏观经济层面上，伦敦为世界经济、金融交易之都，贸易量和资金量庞大，市场极大程度上受到外界经济因素的影响。此外，受到近期英国物价上涨带来的通货膨胀及英国银行利率再度上调的可能性，大家会考虑这些外部因素是否会给英国经济带来较大的震荡。
政治层面上，英国未来存在面临脱欧公投的不确定性，此外，2016年5月伦敦将面临新一轮的市长选举，将对直接指导伦敦市内交易的政策产生影响。但就目前来看，房地产这一特定领域并不会因政治因素产生过多的波动。
总体而言，预计英国经济在2017年将持续增长，住宅市场的融资状况和信心指数将持续好转。在此背景下，预计英国房价在2016年的整体增幅将达到5%，总交易量有望增至128万套。2017年的英国住宅市场将更为活跃，房价将保持强劲上涨势头，开发项目量也同步激增。
一方面，可通过具体数据来做出以上判断，目前英国的就业率保持在较高水平，工资上涨也在很大程度上克服了由于物价上涨带来的通货膨胀。相对于世界其他一些国家和地区的经济发展不景气以及局势动荡，英国的经济发展更为稳定和强劲。总体上来看，英国经济或将实现2~3%的增长。这对于英国住房投资市场的影响不容小觑，房地产是一项长期的投资，占据收入的绝大部分比例，工资上涨意味着人们会有更大的意愿和实力去进行房地产投资。因此可以看到，未来住房市场会趋向良好的发展态势。
住房贷款方面，过去人们付出的利息成本比较高。目前英国政府试行抵押贷款，采用了近7年来的最低利率。这意味着有更多人可以去享受贷款方面的补助来购房。
印花税新政影响几何？
具体交易层面上，英国计划从2016年4月开始，对购买出租房和第二套住房等额外住房的买家，加收3%的印花税，旨在遏制房价过快上涨，并帮助政府增加收入。
部分投资者对全新的印花税政策比较敏感，即在此之前已经完成购房交易，但是房屋尚未真正交付便会受此政策影响。如果房屋交付手续在2016年的4月1日之前全部完成，则买家无需按照新的政策规定额外缴纳3%的印花税；如果购房合同在2015年11月26日新印花税政策公布之前签订，则无论目前完成情况如何，都无需再付3%的印花税。
自英国政府颁布了新印花税政策之后，市场明显感觉到投资者购买行为和决策方式出现的一些变化：
首先，投资者购买方式发生变化。很多买家延长了付款周期，这是由于新印花税的增加，对于很多人而言意味着买房成本的增加，需要延长付款周期。
其次，购房者决策发生改变。比较明显地表现在地段选择上，他们倾向于在长远发展阶段中有较大价格增长趋势的区域。具体有两方面投资热点：首先是整体规划上有房价上涨的可能性；其次是住房供给在当地具有稀缺性，即接下来很难建设新房的地段。
印花税的提出主要出于政策调控目的，一方面抑制投机性炒房，限制房价非正常快速增加，政府尤其不希望投机者影响市场上真正有刚性需求的第一套房购买者，避免扰动市场；另一方面，有人口和居住地调控的目的，通过房价和房屋销售情况来调整人口结构。
从商业效果来说，虽然伦敦出台印花税政策，但总体而言海外投资者在伦敦置业支出的税费比其他主流城市要少。无论是澳大利亚，还是东京、纽约，其市场交易成本明显比伦敦更高。
Q：预测未来伦敦市场有哪些值得投资、行情被看好的热点投资区域？
A：目前呈现出的一个特点就是好地段以高层建筑为主，呈纵向的发展趋势，这是新建房的一大特色。由于这些核心地段的土地具有一定稀缺性，因此只能建造高层住宅；另外一个明显的趋势，就是投资热点向伦敦东部地区转移，很多新建房集中在东部地区开发。很多新型社区和交通路线等配套设施的规划，都在朝东部发展。
另外，还有一些区域并不是伦敦传统意义上的住宅投资黄金区域，但是现在得以大规模开发建造，新房供给量比较大，也可能成为未来的投资重点。
所以，投资热点也可以根据买家的投资目的和回报划分成两类：想要获得较高的投资回报，可以投资市中心，例如传统意义上土地具有稀缺性的中心区域项目；如果看长远回报，目前希望以低房价入手，则可以考虑新兴区域的新建房。
Q： 2015年很多海外资金收购了上海一些写字楼物业，怎样看一些海外资金流入中国内地楼市？
A： 一个市场的乐观程度受到外部资金流向的直接推动，只要外部资金流持续稳定地流入中国市场，无论投资形式是直接买卖还是兼并收购，都代表着海外市场看好中国，市场获利也会进一步提升。
中国其实已经从传统的资本输入国渐渐转向资本输出国。从整体来看，2015年的资本输出量远超于资本流入。近年我们更多看到的是房地产领域的国际公司，发现全球的投资机会，他们退出国内，随之大量资本转向全球。中国的一些大型企业，比如大众熟知的万达[微博]或绿地的大量资本都在往外走。2014年最大的消息是李嘉诚将国内资产变卖到国外，也是鉴于国外种种优势吸引。
面对人民币贬值，从开发商的角度而言已经获得了较大收益。随着人民币贬值，同样出于全球资产配置的考虑，越来越多的个人投资者也在往外走，多货币的资产配置相对而言是比较健康的，有助于财富的增值。
Q： 很多中国富人到英国置业，但其工作、生活中心是在国内，他们在英国置房会产生什么费用？
A： 高净值人士需要视具体情况，咨询专业的会计师合理避税。
此外，非常重要的一点就是居民身份。最新印花税的调整，主要针对第二套房的购买者以及以投资为目的的购买者，如果已经获得了英国的永久居民身份但不在上述范围内，其置业不会受到印花税政策调整影响。英国并没有实行全球征税，如果没有取得永久居民权，在伦敦居住，但收入在中国产生，那么依然在中国缴税。该种情况下，在国外需要支付的是物业管理费，不同物业每年产生的费用不同，大概在5万元人民币左右。此外还有地租，每个物业每年约为500英镑，会根据所购物业的大小相应增减。
本文发表在《财富管理》杂志2016年4月刊上，转载请注明来源、作者。微信号：wealth财富管理。
