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文/本刊记者 甄爱军
文前提要：楼市进入“白银时代”之后，市场成熟的一线城市成为各房企必争之地，战火从核心区域延伸至外围区域，从而导致外围建设用地飙升。此举将会导致一线城市购房者被迫追涨，并进一步推升房价。
外围地价大涨
近期上海外围土地市场火爆异常，接连出现高溢价率成交现象，并导致楼板价贵过在售项目，此前在市中心区域经常发生的“面粉贵过面包”现象，已经出现向外围扩散趋势。
近日，金辉花巨资豪夺莘庄“地王”。据了解，该地块位于闵行区莘庄镇闵行新城内，面积约3.2万平方米，由金辉地产以28.15亿元竞得，溢价143.28%，成交楼面价43790元/平方米。该地块所处地段比较成熟，拥有仲盛世界商城和凯德龙之梦两座大型商城，在未来还有地铁莘庄站的超级综合体，无论是生活配套还是出行交通均十分便利。
本刊不动产研究中心同时了解到，近年该地块区域内少有纯宅地成交，多为综合用地。附近的闵行区梅陇新中心A街坊地块为综合地块，由中海地产以总价37亿元竞得，楼面价18738.56元/平方米，溢价率为115.24%。而地块周围已建成的在售住宅目前有中海寰宇天下，销售均价在45000/平方米左右。另一个在售项目为春申景城MID-TOWN，目前在售均价为43000/平方米左右，户型虽配有二居，但面积多在100平方米以上。此次地块的成交楼板价直接高过周边在售项目均价，位于外环线附近的莘庄板块“面粉贵过面包”时代已然来临。
类似的现象还出现在另一个外围板块江桥。据了解，嘉定区江桥镇北社区一幅占地面积为95382.2平方米的地块，被龙湖地产以46.5亿元竞得，溢价率108.34%，成交楼面价27084元/平方米。该地块周边在售项目较多，售价集中在3万/平方米左右，个别售价较低的项目不到1.5万元/平方米。
类似的现象在近段时间接连出现。比如在11月份的土地拍卖市场上，奉贤南桥新城的两幅地块，溢价率分别达到65.5%和98.4%；青浦区近段时间成交的三幅住宅地块，溢价率无一低于100%，其中盈浦街道城中南路东侧地块，溢价达到191%。
也正是因为外围土地价格的飙升，推升了上海整体建设用地价格。易居研究院跟踪监测的数据表明，截止到今年11月份，上海建设用地均价达到6435.74元/平方米，创历史新高。同比涨幅为46%，仅次于房价飙涨的2009和2013年上涨幅度。
谁在拉动地价
开发商为何为敢于频频出手，甚至于不计成本？其背后的推动力有哪些？
现阶段土地市场的竞争已经趋于白热化。如在今年11月举办的一场土地拍卖会上，奉贤区南桥新城一幅面积不大的地块，经过近百轮竞价才分出胜负，最终被福建企业禹洲地产竞得，当然其结果也使得地价飙升。
专家分析指出，房企之所以敢于“大手大脚”，在于今年销售业绩向好，投资信心恢复，加上年终必须完成全年拿地目标，纷纷加码拿地，从而导致土地价格上扬。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，在已经完成全年销售业绩的情况下，众多房企面临年底拿地目标的完成度，因此不计成本拿地，并呈现趋向疯狂模式。在这种情况下，在北京、上海等一线城市，由于优质纯宅地的稀缺，土地价格自然会在各房企的激烈竞争中不断上行。
更为深层次的原因在于房企对优质地块的追捧。专家表示，在楼市“白银时代”，由于楼市分化趋势愈发明显，以一线城市为代表的人口导入型城市，强者恒强，所以房企更加愿意选择在这些城市加大投资力度。
除了一线城市之外，包括南京、福州、青岛等重点城市的优质地段，同样也遭到开发商哄抢，从而导致溢价率偏高。如南京近期成交的雨花台区软件谷地块被世茂地产以22.8亿元摘得，溢价率为53%；福州马尾快安儒江大道地块，被名城地产以17.2亿元竞得，溢价率高达98%。
另外，中小房企押注一线城市及重点城市，也在一定程度上促使土地市场价格飙升。易居智库研究总监严跃进表示，房企在城市布局方面，会更加青睐于一线城市的布局。尤其是一些中小房企，会有押注一线城市的投资心理。此类房企到一线城市高溢价拿地，一是为了做标杆项目和做总部经济，二是认为后续房价持续上涨能够对冲目前地价上涨的风险。
当然，还有一个不可忽视的因素就是，上海市中心区域土地供应日益减少，因为外围也成为了各房企抢夺的“主战场”。根据易居研究院提供的跟踪监测数据表明，截止到今年11月份，上海总共推出221幅地块，外环线以内供应量不到四分之一，其中内环线以内供应量更是屈指可数，黄浦区则是“零供应”。
后续影响如何
沪上外围地价大涨，对未来楼市会产生怎样的影响？
专家分析指出，地价上涨会影响购房者预期，并加快其入市节奏。严跃进表示，购房者对于土地市场的反应相对是迟钝的，但通过售楼处的各类讯息，也会比较认同未来房产价格继续上涨的现实，进而积极购房，降低观望的频率。
此外，地价大幅上涨对所在板块的房价拉动，将会起到立竿见影的效果。陆骑麟表示，以金辉地产在莘庄取得的地块为例，按照目前成本来测算，未来售价将要达到7万元/平方米才能保本，这也意味着，在未来不到两年的时间里，莘庄板块房价将会出现单价接近7万元/平方米的项目，而对比现阶段板块内标杆项目中海寰宇天下4.5万元/平方米的售价水平而言，尚有55.6%的上涨空间。
当然，土地价格过高，对项目后期运作并不是很有利。陆骑麟分析指出，目前的土地市场一直处在高热的态势，一线城市已是出现“面粉贵过面包”现象，项目盈利难度加大，对开发商的后期运营形成了一定挑战。如前文中提到的嘉定江桥镇地块，与其容积率相同的好世凤翔苑、季景铭郡等周边项目目前在售均价为3万/平方米左右，通用国际在售均价则在1.4万/平方米左右。周边二手房，譬如天禧嘉苑，目前均价在2万/平方米左右。而此次地块的成交楼面价27084元/平方米，与周边在售项目均价持平，预计未来保本售价将近4.5万/平方米，对于项目未来的盈利难度加大。
购房者如何应对？专家建议，考虑到未来政策对购房有利，可以根据自身情况，积极主动一些。严跃进表示，就目前的政策环境来说，政府鼓励购房，所以房价在强大需求支撑下，没有下行空间。因此如有置业考虑，可积极入市。
