文/本刊记者 甄爱军
近日，有关楼市去库存问题因为高层的关注而再次成为市场焦点。虽然此前出台了一系列包括信贷、税费等在内的刺激政策，但三四线城市库存压力仍未得到缓解，因此未来出台新的刺激措施的可能性大增，以促使楼市重回平稳健康发展状态。
去库存将成主旋律
高层近日接连提到楼市去库存问题，引发市场关注。分析人士指出，未来楼市去库存将会成为首要任务。
在中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记指出：“要化解房地产库存，促进房地产行业持续发展。”虽然只是短短18个字的一句话，但却表明了中央对当前房地产状况的担忧。此外，李克强总理在今年11月11日召开的国务院常务会议中也提到，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。
高层的表态，在很大程度上缘于房地产市场整体走势仍不理想，比如不断攀升的待售面积，以及房地产开发投资增速的大幅下滑、销售增速快速回落等。根据国家统计局近日公布的数据显示，截止到10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。
与之相辅相成的是，全国商品房销售增速开始放缓。数据表明，1～10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1～9月份回落0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长7.9%，办公楼销售面积增长13.4%，商业营业用房销售面积增长1.5%。商品房销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅销售额增长18.0%，办公楼销售额增长19.2%，商业营业用房销售额下降2.2%。
库存的上升，直接导致房企投资意愿的下降。根据国家统计局公布的数据显示，2015年1～10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1～9月份回落0.6个百分点。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持20%左右的上涨速度。业内人士估计，如果按照目前趋势发展下去，房地产开发投资有可能会持续负增长，这对GDP将会产生不可估量的副作用，使得未来经济增长蒙上了阴影。
更让人感到忧心的是，全国房地产开发企业土地购置面积增速自2014年11月开始出现负增长以来，已经持续了整整一年时间，至今仍无明显改善迹象。数据显示，1～10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1～9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。
三四线城市是重点
相比较而言，三四线城市去库存的压力更大，因为可以预计，未来去库存的重点区域，主要集中在三四线城市，以及部分欠发达地区的省会城市。
陈晟分析指出，一线城市与三四线城市有着明显的区别。一线城市未来还有继续上涨的空间，三四线城市由于需求与库存失衡，进入调整期，调整政策也会特殊对待。
监测数据表明，现阶段三四线城市库存仍然处于高位，存销比整体接近30个月水平，远超10～15个月的合理区间水平。同策咨询研究部数据显示，截止到今年10月底，包括常州、北海等19个三四线监测城市商品住宅累计存销比达到28.29个月，同比下滑19%，长期保持在高位水平。
同策咨询研究部分析师许之静指出，在多次降息下，三四线城市的楼市成交水平确有提高，但由于总体需求的不足，供求不平衡的现象依然存在，且三四线城市受到政策微刺激效果不如一线以及二线城市，监测的19个三四线城市存量最近18个月均维持在10000万平米以上，虽然近几个月去库存效果明显，但存销比依然在30个月的水平线上下徘徊，且已持续了20个月之久。
本刊不动产研究中心发现，当前三四线城市的存量情况分化明显。许之静分析指出，有相关产业依托和靠近一线城市的多数城市对人口有一定的吸引力，房地产市场需求旺盛，比如位于经济发达都市圈的惠州和湛江，存销比水平很低，惠州10月份存销比只有8个月，已经表现出供不应求态势。但大部分三四线城市过去几年盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然少人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力持续高涨，比如威海、锦州、北海等，10月份存销比水平都超过了50个月，其中威海高达惊人的204个月。
还有哪些手段可用
根据当前形势，未来还会出台新的刺激措施来促进住房消费，以加快库存去化速度。
专家表示，未来出台新的刺激政策来加快去化速度的可能性极大。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出，按照高层的表态，房地产政策一定会保持当前宽松态势，考虑到今年“9.30”新政效果并不是很明显，未来新的宽松政策出台也不无可能。而与此同时，为了配合延缓经济增速下行速度，还是需要外部政策来配合，从中央财经领导小组会议内容来看，未来财经政策肯定是积极的，货币政策也会趋于宽松。
基于这种思路，未来政策可能会在两个方面下功夫。其一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动；另一方面市场作用应进一步强化，保障房或加快从增量建设转向存量购买，从而加快“去库存”。
在信贷政策方面，公积金的作用将会得到进一步发挥。中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院[微博]副院长陈晟表示，在未来刺激政策组合中，肯定会考虑充分发挥住房公积金的拉动作用，并提高公积金的利用效率。其主要手段可能会考虑进一步提高公积金贷款的额度上限。“预计2016年各地住房公积金贷款的上限额度可能会出现明显的提高。”他如是说。此外，利率水平和首付比例也存在一定的调整空间。专家分析指出，按照目前的经济形势，未来还可能会再次降息，这将惠及到楼市。此外，首套房住房的按揭贷款比例，也有希望微幅下调。
税费政策也有可能会成为各地方政府作为刺激住房消费的主要手段来使用。专家表示，未来有望鼓励各地根据本地情况，对合理住房消费在税费等方面予以优惠。其实，类似的例子已经出现，比如近日宁波市发布《关于优化人才住房保障的实施细则》，就高层次人才安家补助、高级人才在甬购房补贴、创客人才和基础人才享受安家补助发放、购房补贴、公积金优惠政策等办理问题做了进一步规范。其中，新引进的顶尖人才，可获300万元安家补助，大学生毕业10年内在宁波购买首套房的可获房产总价2%的补贴。
