文/本刊记者 甄爱军
在中央“因地施策、分类调控”的总体调控思路下，地方政府对楼市的态度已经产生了微妙的变化：房价过热反弹预期很大的城市，调控的力度有所加强；而库存压力很高的城市，则继续出手刺激。
一线城市：出手压制
面对房价出现过热现象，北京、上海、深圳分别出手压制。
受北京行政副中心建设等利好刺激，北京通州房价近期出现了大幅上涨现象，从而导致北京出台更为严厉的限购措施。8月14日晚间，北京住建委、北京市通州区人民政府突然发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，规定通州区自8月15日起开始执行“升级版”的住房限购政策。根据政策规定，已经拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，将暂停向其出售通州区商品住房。
专家分析指出，通州版“限购令”的出台，缘于区域内房价出现暴涨所致。自今年6月份以来，通州将要建设行政副中心概念遭到市场热炒，并导致成交量出现暴涨，据中国指数研究院[微博]跟踪监测的结果显示，通州区6、7月份成交量分别达到18.63万平方米和20.38万平方米，同比增幅分别高达567.7%和384.1%。而成交量的暴涨，也带来的房价的飞升，7月通州住宅均价涨至23053元/平方米，环比涨幅超过20%。此外，还有部分楼盘为了卖出更高的价格，采取了封盘涨价措施，如京茂国际城、K2清水湾等项目，纷纷提高售价。
此外，上海则通过提高二套房贷首付比例，通过抑制投资性需求来缓解房价上涨压力。农业银行、汇丰银行、交通银行、邮储银行、大华银行、中国银行、中信银行、渣打银行[微博]、恒生银行不约而同地将二套房的首付提高至七成、房贷利率执行1.1倍；同时，兴业银行和光大银行则将二套房的首付提高至6成，利率执行1.1倍。
而早在6月份，面临巨大上涨压力的深圳也采取提高二套房首付比例的措施。据了解，6月不少深圳的银行将二套房房贷首付比例提高至7成，提高利率上浮额度。7月中旬，广州跟进了这一政策，各家银行将首付比例全部调至7成。
部分二线城市：继续刺激
与一线城市出手压制房价上涨预期不同的是，部分二三城市还在出台刺激政策，以促使楼市加快回暖。本刊不动产研究中心发现，有部分地区已经连续出台政策，持续刺激市场消费。
近日，陕西省住建厅出台住建系统促投资稳增长18条措施，内容涵盖保障性安居工程建设、房地产市场发展、建筑产业发展、城镇基础设施建设以及行业审批制度改革等多项内容。据了解，这是陕西省继调整房贷政策、公积金贷款政策之后，再次出台刺激措施，以促使楼市加快恢复步伐。
同时，沈阳和贵阳两大省会城市，也分别在近日出台了新的救市措施。沈阳市出台《进一步促进房地产市场平稳健康发展的有关要求的通知》，新措施主要包括：取消普通商品房公积金贷款限制、新小区入住率超过一半要配公交线路等等。贵阳市则出台《新常态下促进贵阳市房地产市场平稳健康发展的若干举措（试行）》，明确推出优惠住房及土地供应结构、加大公积金支持力度、打通保障性住房和商品住房通道等措施，来加快促进楼市回暖。
山东省则降低公积金贷款限制，明确使用公积金贷款购买首套房和二套房最低首付比例，分别由过去的30%、50%降至20%、30%，取消贷款额与职工账户缴存余额挂钩限制，取消山东省内异地公积金贷款户籍的限制。
此外，还有其他城市通过各种途径来刺激楼市消费，比如放宽购房入户条件等。如海口市在8月初宣布，明确将产权式酒店纳入购房入户范围。
解析：库存压力是关键
一线城市和二三线城市在调控政策思路上的变化，主要缘于一线城市房价面临上涨压力，而二三线城市却仍在为降低库存而做各种努力。
随着高端住宅成交量的回升，一线城市房价目前面临一定的上涨压力。中国指数研究院数据表明，2015年上半年，四个一线城市高总价楼盘成交金额均同比增长，其中上海总价1000万元以上楼盘共成交2967套，超过2014年全年水平，销售额同比增长150%，为一线城市最高；北京和深圳高总价楼盘金额同比增幅也分别达到64%和86%，而广州总价600万元以上楼盘成交1328套，较去年同期增加175套，销售金额同比增长4%。
“随着楼市持续升温，上海等一线城市的房价上涨压力有所增加。”易居智库中心研究总监严跃进表示。以深圳为例，据深圳市规土委8月初披露，7月份深圳全市一手住宅成交6414套，环比减少14.4%，同比增加164.5%；成交面积67.43万平方米，环比减少12.3%，同比增加197.7%；一手住宅成交均价3.48万元/平方米，环比上涨13.4%，同比大涨54.4%。
一线城市持续火热，这在土地市场上表现得尤为突出。近日，阳光城以总价17.3亿元夺得上海杨浦区平凉社区02C1-12地块，楼板价达到4.91万元/平方米，溢价率接近60%。而同时期二线城市的土地市场，则相对要冷清一些，如合肥8月首场土地拍卖，4宗总共339亩土地，仅拍得6.7亿元，基本以底价成交。专家表示，土地投资继续涌向一线城市，这使得一线城市楼市面临不小的压力。
在这种情况下，收紧二套房贷，可适当减轻房价上涨压力。严跃进表示，部分银行收紧二套房的房贷政策，继续支持首套房、刚需置业者的购房需求，可以稳定房价、支持楼市健康持续发展。
而二三线城市却面临需求不足的境况，因此加大库存去化速度，仍然是这些城市在未来很长一段时间内所需要面对的难题。根据上海易居房地产研究院公布的监测结果显示，包括天津、沈阳、西安等在内的二线城市，目前库存去化周期仍然超过15个月的安全警戒线，库存压力不小（具体见图）。
图 部分城市去库存周期情况（截至2015年7月）
数据来源：上海易居房地产研究院
专家表示，下半年秋季是传统房产销售旺季，对于部分库存压力很大的城市来说，未来几个月内的销售情况将关系到今年全年销售的成败，因此不排除政府加大刺激力度，来加快楼市消化速度。当然，房企在此阶段，也应该配合政策，争取以价换量，促使市场回暖。
