文/本刊记者 甄爱军
在住宅投资仍然受到限制的今天，酒店式公寓项目以高租金回报获得不少投资者关注。不过需要注意的是，这类项目的真实租金回报可能并没有房企宣称的那么高，因此投资者在决策之前需三思而行。
高回报吸引眼球
超高的租金回报，已经成为酒店式公寓项目吸引投资者的一大利器。
本刊不动产研究中心发现，目前市面上部分在售的酒店式公寓类项目，都极力突出高回报率的优势，如某项目号称，前三年投资租金回报高达6%，开发商承诺，此内容可以写入房产买卖合同。
此外，记者也发现，目前有投资者也看好酒店式公寓的高回报预期，并投入巨资购入此类物业。有杭州媒体报道称，温州一王姓投资者，近日在杭州分批买入滨江区20套酒店式公寓，而且并未打算就此收手，还在寻找新的收购目标。
记者同时也了解到，酒店式公寓因其特殊属性，在租赁市场上占据了一席之地。酒店式公寓除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家居式的服务，因而部分高端人群倾向于租住此类物业。另外，酒店式公寓可自用，也可以委托酒店物业管理公司统一出租经营，而且不受限购政策限制，其自住、投资两便的特点，也受到部分首次置业人群的青睐。
回报高或是噱头
在普通住宅投资回报并不理想的情况下，酒店式公寓为什么能够获得超高投资回报？
记者注意到，目前的确有少数酒店式公寓项目承诺6%的投资回报，有个别项目甚至一次性将前三年租金收益以抵扣房价形式返还回来。但有业内人士明确表示，这其实是一种营销策略，开发商把前三年的租金收益加到房价中，然后再以优惠的形式返还给购房者，而并非物业本身靠出租而产生的真正收益。
值得注意的是，专业的管理公司对于酒店式公寓后期的成功经营十分的重要。专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源。不仅如此，他们在营销推广等方面也具有丰富经验，为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。
此外，记者注意到，虽然目前市场上酒店式公寓的租金水平要高于普通公寓，但也并非高到让人无法拒绝的地步。记者查阅杭州滨江区酒店式公寓租金报价情况时发现，如星光国际公馆小户型月租金为3300元左右，而此类二手房报价达到95万元，即使按照全年全部出租来计算，租金回报约4%，并未超过大多数银行理财产品的收益。
隐性成本也不低
从表面上看，酒店式公寓租金水平要高于普通住宅，但不可否认的是，这类物业后期管理成本要高于普通住宅，使得投资收益大打折扣。
据专业人士介绍，投资酒店式公寓还有被很多人忽略掉的后期隐形成本如契税和公共维修基金、租金价格的折扣、房屋空置期、中介费等。所以对于投资者而言，理应有自己客观冷静的判断标准。
据了解，酒店式公寓物业管理费要高于普通住宅。如在上海，酒店式公寓的物业费为5~8元/平方米/月，有些甚至会超过10元/平方米/月，而普通商品住宅物业费则在3.5元/平方米/月以下。此外，此类物业停车费、水费、电费等收费标准，也要高于普通住宅小区。另外，酒店式公寓物业由于受众群体较小，其空置期要高于普通公寓，也会导致收益缩水。
