文/本刊记者 甄爱军
7月楼市成交量普遍出现微幅下滑，这是市场在今年二季度持续高位运行之后的短暂休整。专家认为8月份将会平稳过渡，9、10月份还会反弹，因此建议购房者可在近期择机入市。
7月楼市微弱调整
7月份楼市出现调整迹象，成交量整体微幅下滑，不过房价走势仍然保持上升态势，尤其是一线城市，涨幅较为明显。
以上海为例，7月份成交量虽然创下近6年来同时期最高，但环比却出现了回落。据德佑链家市场研究部监控数据显示，7月份商品住宅成交量为134.6万平方米，该成交量为自2010年来近6年里同时期最高。即便是如此，但7月份成交状况却稍显颓势，环比上月出现下滑，下滑幅度为6%。
成交下滑已经成为普遍现象。数据表明，不管是一线城市，或者二三线城市，成交量均出现不同幅度的下滑。中国指数研究院[微博]公布的数据表明，所监测城市中，北上广深等四大一线城市7月份成交量环比下滑3%。二线城市成交量环比下滑3%，与一线城市相当。三线城市下滑幅度最大，达到10%（具体城市成交量变化情况见表1）。
表1 主要城市7月份住宅成交情况
城市 成交套数（套） 成交面积（万㎡） 环比 同比
北京 13324 139.4 37% 121%
上海 18946 203.1 ﹣6% 47%
深圳 6420 67.5 ﹣12% 198%
广州 7404 87.8 ﹣25% 79%
南宁 6794 68.5 20% 34%
南京 10825 117.3 17% 149%
昆明 10689 86.3 7% 46%
大连 3016 30.7 3% 77%
济南 7928 91.8 3% ﹣12%
天津 11689 128.9 ﹣2% 141%
武汉 17078 178.5 ﹣3% 41%
青岛 10787 115.4 ﹣4% 100%
南昌 4540 50.8 ﹣5% 43%
苏州 9033 108.7 ﹣7% 58%
三亚 1001 8.1 ﹣9% 23%
成都 8212 80.1 ﹣9% 7%
厦门 2540 29.5 ﹣9% 30%
合肥 5334 56.8 ﹣12% ﹣37%
海口 3304 31.1 ﹣14% 53%
宁波 3999 50.3 ﹣14% 51%
杭州 4104 43.4 ﹣25% 101%
温州 2331 29.8 ﹣32% 49%
包头 2997 33.9 26% 82%
汕头 1888 20.6 7% 191%
连云港 3403 38.3 ﹣4% 25%
惠州 2622 31.6 ﹣8% 54%
东莞 7298 81.3 ﹣18% 51%
南充 1930 17.4 ﹣32% 5%
韶关 623 7.6 ﹣36% 18%
数据来源：中国指数研究院
虽然成交量出现回落，但房价上涨态势仍在持续。同样以上海为例，7月份商品住宅成交均价为34639元/平方米，环比上涨0.9%，连续4个月保持上涨态势。一线城市中，涨幅最为明显的是深圳，7月环比上月上涨9.73%，同比达到25.24%（具体见表2）。
而从整体来看，房价保持上升态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比上涨0.54%，已连续上涨3个月。从涨跌城市个数看，46个城市环比上涨，53个城市环比下跌，1个城市环比持平。
表2 部分城市7月房价变化情况
城市 环比涨跌幅（%） 同比涨跌幅（%） 均价（元/平方米）
深圳 9.73 25.24 37821
武汉 1.69 2.26 8400
北京 1.49 1.43 33205
上海 1.16 5.56 34118
天津 0.71 -3.49 10688
南京 0.53 0.75 14023
杭州 0.53 -7.25 16026
广州 -0.23 -5.81 17112
成都 -0.42 -2.62 7885
重庆(主城区) -10.5 -10.59 6946
数据来源：中国指数研究院
高位调整事出有因
楼市迎来传统淡季，加之7月楼市并无后续政策刺激手段跟进，同时受到股市调整影响，因此7月市场成交量出现回落，应在情理之中。
业内人士分析指出，7月楼市成交出现下滑现象，在很大程度上属于高位调整现象。上海易居智库研究总监严跃进分析指出，自今年4月份以来，市场成交量出现明显回升态势，一直持续到6月底，因此7月份成交量出现回落，颇有冲高回落意味。
而从外部环境来看，无论是政策支持，或者是市场预期，7月份乏善可陈。专家分析指出，“3.30”政策效应在6月份就已经出现衰减，加之7月份并无新的政策跟进持续刺激，所以在缺乏政策的强力刺激作用下，市场趋于平淡，实属难免。而与此同时，始于今年6月中旬的股灾，使得原本有购房能力的投资者，因为股市大跌而致使资产缩水，并影响到其置业计划，也使得部分市场购买力暂离市场。
成交量萎缩，但房价却呈现持续上涨态势，量价背离现象的产生，缘于改善性需求占比提高所致。以上海为例，7月份房价的上涨，得益于今年政策对改善型置业的支持，今年中高端项目入市步伐明显加快，成交量表现更是节节攀升，逐渐取代刚需产品。根据德佑链家市场研究部提供的数据表明，从7月成交量榜单前十项目来看，低于2万元/平方米的项目已经绝迹，2万~3万元/平方米之间的项目也仅有3个，其余均为成交均价超过3万元/平方米的中高端项目，在前十项目中占比高达七成（具体见表3）。在刚过去的6月前十项目中，中高端项目的占比也仅为六成；而在去年7月成交量前十榜单中，成交均价超过3万元/平方米的项目仅有1个，交易主力多是1万~2万元/平方米的刚需盘。可见中高端项目的热卖是导致7月成交均价上扬的主要原因。
表3 上海7月份十大热销楼盘
排名 项目 成交面积（㎡） 套数 均价（元/㎡）
1 陆家嘴锦绣里 30481 291 38113
2 森兰名轩 26775 233 35653
3 宝华源墅 19437 99 43803
4 闻喜华庭 16238 144 41353
5 大宁金茂府 16165 134 75446
6 经纬城市绿洲家园 14696 162 24276
7 浦东颐景园 14575 128 22682
8 泰禾红桥 14411 163 20940
9 盛世宝邸 13661 143 30382
10 绿洲雅宾利花园三期 13619 76 61997
数据来源：德佑链家
8月再现购房时机
楼市已经步入慢牛行情，房价小幅上涨的概率极大，因此建议购房者可以考虑择机入市。
专家分析指出，7月份市场成交量受淡季因素影响，出现了小幅下滑。当然，从幅度上看并不大，说明市场热度依然存在。而且对比近6年淡季成交水平，总体还是偏高的。因此业内人士对于三季度市场的预判普遍持乐观态度。
基于这样的变化，专家建议购房者可在8月份择机入市。严跃进表示，目前全国房价已经步入环比小幅上涨的态势，使得最佳购房时机开始消逝。但是，房价的同比增幅依然处于负增长态势，所以三季度依然可以认为是一个不错购房时机。在传统淡季中，部分房企为了积极去库存，降价促销的做法依然会存在。在8月份的传统淡季中，购房者可以考虑择机入市，锁定购房成本。否则进入9月份，或因为“金九银十”现象的出现，房价涨幅更明显，购房成本也会加大。
记者也了解到，为了顺利度过8月淡季，开发商也在考虑给予优惠措施来维持市场人气。上海搜房网数据监控中心截至7月30日统计，上海全市8月打折优惠商品住宅共计197个（含别墅），环比上涨10.67%。不过需要注意的是，刚需公寓给出的优惠幅度较少，中高端别墅推出较大幅度的优惠。
在此需要提醒的是，由于上海近期传出部分商业银行将提高二套房首付比例，这需要购房者留意政策风险。对于改善性需求来说，如果属于二套房，应该提前掌握贷款政策的变化，以免因此而使得购房受阻。
