文/本刊记者 甄爱军
今年上半年，上海高端住宅市场表现抢眼，成交量明显回升。刺激政策叠加，加上土地价格走高造成的涨价预期，以及股市上涨带来的财富效应，使得改善性群体踊跃入市。但当前楼市基本面并未真正改变，加之传统淡季到来，高端住宅增长态势恐难持续。
沪高端住宅抢手
种种迹象表明，在今年上半年，上海高端住宅受到广泛关注。如在6月底，上海顶级豪宅汤臣一品卖出一套公寓，面积为1206平方米，成交价格为2.45亿元，创造了上海顶级豪宅的成交价格新的纪录。此外，外滩某项目爆出38万元/平方米的项目，更是刷新了上海单价纪录。
而与之对应的，则是上海高端住宅成交量的大幅攀升。据德佑链家研究部数据显示，2015年6月，上海市高端商品住宅（成交均价5万元/㎡以上）成交26.9万平方米，共计1398套，成交面积环比上涨32.3%，同比上涨4.5倍。
其实自今年年初以来，高端商品住宅市场便开始出现趋热现象，尤其是进入二季度以来，高端商品住宅交易更是“高烧不退”，单月销售套数一直保持在800套以上，特别是5、6月份，单月成交套数均突破千套，6月更是高达1398套，刷新5月记录再创历史新高。
数据来源：德佑链家研究部
不仅是高端市场，今年顶级豪宅市场交易表现也是屡创新高。据德佑链家研究部数据显示：6月成交均价在10万元/㎡以上的豪宅共成交91套，比5月多出37套。上半年成交均价在10万元/㎡以上的豪宅共成交196套，已超去年全年成交量。自2月以来，今年豪宅市场成交量每月几乎以成倍的速度在增长。
表 2015年上半年高端商品住宅成交情况
排名 项目 区域 成交面积（㎡） 成交套数 成交均价（元/㎡）
1 陆家嘴梧桐公寓 浦东 36185 315 51921
2 金茂雅苑 闸北 35662 292 69137
3 象屿名邸 闸北 15460 155 52734
4 西郊紫薇花园 长宁 22648 154 67438
5 尚汇豪庭 徐汇 22478 148 59288
6 中信君廷名邸 徐汇 22980 132 67669
7 建发锦园 杨浦 15125 127 54225
8 花木绿城兰庭 浦东 17984 125 61812
9 绿洲雅宾利花园 闸北 20192 125 62048
10 星河湾荟苑 浦东 30150 119 68379
数据来源：德佑链家研究部
此外，从过去6个月购房者通过网络搜索楼盘情况来看，也印证了这种变化。据上海搜房网截至2015年6月28日数据统计，内环以内的新房项目搜索占比61.9%成第一。在价格方面，1万～2.5万元/㎡的刚需楼盘不再占领购房者关注度最高地，已被5万元/㎡以上的高端楼盘取代。
多重利好刺激信心
在多重利好共同作用下，沪上高端住宅销售出现明显回升，并成为今年上半年上海楼市当仁不让的的热点。
最直接的利好则属于政策刺激。自“3.30房产新政”发布以来，上海出台了一系列刺激购房的措施，包括放松限贷、降低改善性购房门槛等，同时货币政策不断放宽，央行[微博]接连降息，也进一步降低了购房成本，从而加快了部分改善性需求入场步伐。市场监测结果也反映了这种变化，德佑链家统计数据显示，从今年4月份开始，贷款买房的比例从去年年底的7成，回升8成以上。还有房产营业税“5改2”也在一定程度上降低了改善性需求的换房成本，激活了部分购房需求。
除此之外，一些场外因素也导致房价上涨预期上升，在某种程度上造成购房者对高端项目的购买欲望有所提高。比如在此前两个月内，上海土地市场趋热，不断有“地王”产生，如华润华发联合体分别以78亿和80亿元拿下两宗地块等，使得部分土地稀缺区域楼板价走高，造成房价上涨预期增加。
当然，还有就是股市的上涨带来的财富效应，使得部分具备一定经济条件的购房者积极入市。在6月15日调整之前，上证指数在今年上半年涨幅达到56%，大多数个股涨幅更大，这给众多股市投资者带来了丰厚的回报。也就在这个阶段，有部分投资者抛售股票套取现金买房，也在一定程度上促进了市场成交。
与此同时，开发商也抓紧时机入市，推盘积极性提升。市场监测结果显示，6月份杨浦和黄浦各有3盘入市、徐汇、虹口以及浦东中内环间等豪宅区均有推盘。
未来走势目前难料
楼市传统淡季到来，高端住宅快速增长态势有可能会受到影响。考虑到目前楼市基本面尚未真正反转，所以下半年如果没有进一步刺激手段出台，高增长态势可能难以为继。
当前楼市的基本面尚未发生逆转，供大于求的局面并未发生根本性的逆转，而市场转暖是因为政策、股市等诸多方面的原因造成，从而让楼市在今年二季度走出了一个漂亮的“上升浪”。而在最为迫切的购房需求和最强大的购买力消耗之后，未来市场走势难言乐观。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，在二季度楼市回暖的影响下，部分楼市悄然提价，因此会影响到销售速度，这又对7、8月楼市销售形成了负面影响。此外，在6月份之前，各房企由于半年报的原因，各大房企在项目去化上拼得很凶，这也在一定程度上透支了未来一段时间的购买力，因此在7、8月份，想要维持现有的销量会非常困难，销量回落已经在所难免。
市场监测结果显示，市场消化速度已经出现放缓迹象。中国指数研究院[微博]公布的数据表明，2015年第二周（7月5日至11日），全国9成城市楼市出现周期性回落，成交量下滑。北上广深四大一线城市共成交117.8万平方米，环比下滑20.4%。其中，上海成交量为47.3万平方米，环比下滑22.1%。而与之对应的是开发商推盘热情也出现回落，数据表明，该时段内包括北京、上海、南京、杭州等在内的十个监测城市，新开盘项目仅25个，较7月第一周的33个，明显减少。专家表示，在市场整体放缓的大背景下，高端住宅想要走出特立独行的快速增长行情，显然不太现实。
此外，近段时间的股市大跌，对市场需求也会形成不小的影响。类似的现象已经出现，本刊不动产研究中心了解到，目前上海豪宅市场出现了“退订”现象，德佑链家陆家嘴区域业务员表示，有购房者甚至主动放弃定金而暂缓购房计划。
当然，股市震荡对上海高端住宅销售影响并非决定性因素。世邦魏理仕认为，此轮股指震荡对中国房地产市场的基本面不会带来根本性的影响。由股市下跌所造成的暂时流动性紧张加大了中国央行进一步宽松货币政策的可能性，这就意味着短期内，房地产市场仍将处于一个宽松的政策和货币环境中。
