文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：福建打响新年刺激楼市“第一枪”，意味着以调整公积金政策为主的第一波政策宽松周期由此开启，对自住、改善性需求来说，入市时机已经开始出现。不过业内人士建议，现阶段仍处于“去库存”阶段，不必因为政策的调整而打乱了自己的置业计划。

　　福建楼市“暖风”吹

　　3月20日，福建省《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》（以下简称“闽七条”）正式实施，从放宽首套房首改房认定标准、降低首次申请住房公积金贷款首付比例、下调贷款利率等多个方面来鼓励住房消费。在两会中央释放稳定住房消费、支持自主和改善性住房需求的政策基调下，福建省“闽七条”的出台，在打响刺激楼市“第一枪”的同时，也表明地方新一轮政策宽松周期开启。

　　据了解，“闽七条”对自住性需求给予了极大的支持。新政要求降低首次申请住房公积金贷款首付比例，针对首次申请住房公积金贷款购房者，首付调整至20%。这样的变化，降低了首次置业的门槛，从而使得市场需求数量得到提升。

　　此外，“闽七条”也把改善性需求纳入到了扶持范围之内。新政规定，针对已还清首次住房公积金贷款的，可以申请第二次住房公积金贷款，贷款利率由基准利率上浮10%调整为基准利率。

　　为了让政策尽快产生实际效果，“闽七条”在政策落实层面，也提出了更具操作性的实施细则。考虑到银行审批与放款时间共需60天之久，“闽七条”要求商业银行缩短放贷审批周期、明确45天之内完成所有手续。

　　福建新政还放松了对“首套房”的认定标准，使得货币优惠政策覆盖面扩大。如新政规定，明确旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善等情况，均认定为首改房，并依据首套房的政策落实金融支持条件。

　　特别需要注意的是，此次政策覆盖面还扩大到了境外人士群体，使得受惠面再次扩大。新政取消对境外个人（包括港澳台居民、华侨）、境外机构的购房限制，将会带来更大的境外购房者需求。

　　福建率先出手，专家表示去库存压力过大是主要原因。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本刊记者，从目前福建部分城市比如福州来看，城市的去库存压力明显高于二线城市。

　　政策宽松范围扩大

　　福建第一个出台新政刺激楼市，相信会有更多的城市跟进。

　　严跃进表示，预计会有很多地方政府跟进，尤其此类救市某种程度上是在落实中央分城施策的思路。所以福建省级救市后，不排除别的省份以福建救市文件为模板，做一个复制粘贴的简单的公文发布程序，毕竟基本上也是适用的。若从目前几个库存压力大的省市看，辽宁、天津、浙江等沿海省份，以及江西等中部城市出台类似版本的机会和概率比较大。此类城市一方面市场经济比较活跃，政府改革的力度基本上有前瞻意识，同时也有这个动力去积极去库存，从而缓和当地资金链方面的压力。

　　图 部分城市库存去化周期

　　数据来源：上海上海易居房地产研究院（截止时间：2015年3月16日）

　　本刊不动产研究中心注意到，目前最有可能率先做出调整的是公积金贷款政策。近日，业界风传上海即将对公积金贷款做出调整，上海市公积金管理中心随即在官网发布消息称，已在制定进一步加强公积金管理，提高公积金使用效率的具体方案，并将适时推进政策落地。

　　记者注意到，除了福州之外，已有其他城市公开表态对公积金贷款政策作出调整。如济南在3月16日出台新政规定，对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的，将执行首套房住房公积金贷款政策。广州公积金中心也表示，对于购买建筑面积在90平方米以下的首套住宅住房或经济适用房的，首付比例下调至20%。

　　不过也有专家分析指出，仅靠公积金贷款政策，可能难以担当起刺激楼市复苏重任。上海同策咨询研究部总监张宏伟表示，对于住房公积金来讲，由于其自身成本低的优势，尽管可以起到刺激楼市需求复苏的作用，但是单纯依靠公积金利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。主要是因为各地住房公积金贷款额度相对紧张，甚至很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，公积金贷款降息、贷款额度增加、首付比例下降等措施对于楼市成交的刺激有限。

　　自住购房时机已现

　　受刺激政策影响，专家预计近期已经出现入市时机，购房者可以根据自身财务状况，合理安排购房计划。

　　政策宽松稳步推进，消费者预期将更趋稳定，市场回暖步伐将明显加快。严跃进分析指出，全国层面的降准降息，加之各地在购房标准认定、公积金调整、财政支持等一系列政策鼓励下，必将明显影响市场预期，提升市场成交。“从3月份前两周全国主要城市数据来看，市场成交量同比环比均有明显提升，未来市场亦将在各类政策支持下逐步回暖，全年维持稳定表现可期。”他说。

　　公积金政策的调整，尤其是是首付比例的下调，降低了首次置业者的购房门槛。以“闽七条”为例，针对首次申请住房公积金贷款购房者，首付调整至20%，首付款的大幅减少将明显改善其购房能力，尤其是对资金实力有限的购房者。

　　对于这样的调整，业内人士表示将会导致需求进一步释放。德佑链家研究总监陆骑麟表示，公积金政策调整，对买房贷款依赖性较大的消费群体而言，一旦政策放宽，对应的购房者就会越多，被积压的需求就会越多释放，市场的成交量就会越快上升。

　　也正是基于这样的变化，业内人士认为现阶段购房时机已经出现。张宏伟认为，从短期内来看，当公积金贷款利率下降、贷款额度提高、首付比例下降等之时，也就是市场获得短期政策红利之时，购房者应该把握好这个短期政策红利导致的市场放量“窗口期”，否则，公积金贷款政策红利一旦消失，购房者也会错过最佳购房时机。

　　当然，专家认为不必产生恐慌情绪，从而做出不理性的决策。就目前市场具体情况来看，去库存仍然是“主旋律”，不少城市如烟台、天津、西安、沈阳等城市，供大于求而导致库存压力巨大。处于这样的市场环境之中，完全有条件做到从容置业，比如充分比较，选择性价比更高的楼盘等。