文/林鸿钧

　　虽然多方调控政策趋于放松，市场信心有所回升，但是房价会否企稳还要综合供给面、需求面、宏观经济面等多层因素进行分析。

　　据中国指数研究院[微博]最新发布的百城房价指数显示，1月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10564元/平方米，环比在经历连续8个月下跌后首月止跌，微涨0.21%。具体来看，十大城市中6个城市环比上涨，较上月增加1个，依次为北京、上海、重庆（主城区）、深圳、杭州、广州。其中，北京住宅均价环比上涨1.15%，涨幅居十大城市首位。

　　政策环境和货币环境趋于宽松，应是房价在1月止跌的主要原因。除了北上广深四个一线城市以外，其他城市已取消限购。限贷则由于第二套房的定义放宽而视同松绑，房贷利率在2014年11月下旬也调降0.4%。政策层面，李克强总理在最近的谈话中积极肯定了房地产行业中长期发展的重要性，使市场信心有所增强；一线城市的土地标售价格仍然呈现高于底标的溢价，显示开发商对房价起稳走高仍存期待，对于往后的房价走势的判断，还要考虑以下因素。

　　供给面 根据中国统计局的数据，2014年房产住宅投资同比增速9.2%，远低于2013年的19.4%，开工面积179592万平方米，较2013年下降10.7%。在2014年下半年多地房产销售量价齐跌后，开发商明显放慢投资与开工速度。但这不代表供给过剩的情况会趋于缓和。2014年商品住宅现房的销售面积为竣工面积的29.3%，期房的销售面积为施工面积的15.8%，两者均为2002年有统计数字以来的最低比率，这意味着未售商品住宅的存货压力大，需要较长的时间来消化。

　　需求面 除了解除限购与限贷之外，一些三四线城市地方政府还推出一些减税甚至现金奖励购房的措施，加上降低利率与存款准备金率的效应，确实会带动需求。然而除了一线城市以外，这一点需求无法弥补供给过剩的庞大缺口，且一些城市人口外移的速度超过移入的速度。因此2015年除了一线城市的城区仍有可能因为可供建地的稀缺性而使房价上涨外，其他地方的房价只是取决于供给过剩的程度，跌多跌少而已。

　　政策面 2015年起，过去2年开始兴建的限价房及政策自住房将进入可供符合资格者购买入住的高峰期，较同区域商品房更低的房价将会对城市平均房价起抑制的作用。由于我国的城市布局不甚均衡，在2011年起政府主导城市综合体的开发项目中，55%集中在中西部大城市，而当地可能没有足够的需求来支撑这些项目，建设完成后难达预期目标。

　　宏观经济 2002～2013年间，销售平均价格（全国商品房销售额/销售面积）的平均年涨幅达到9.5%，远高于同期不足5%的平均年通胀率。以同样方法计算，2014年的平均销售价格只比2013年上涨1.3%，低于2014年2%的通胀率。对于房产投资者来说，当房价上涨率低于通胀率时，房子就失去保值的作用。2015年，预计GDP只能确保7%的增长目标，在经济步入新常态时，民营企业为数众多的浙江省下滑速度最快，房价也是伴随着一路走低，如温州、金华、甚至杭州等城市，房价已经回到2010年的水平。

　　其他因素 如建材价格下降使建筑成本降低，一线开发商可在保持利润水平的前提下，让渡降价空间；二线开发商在获得贷款越来越困难的情况下不得不降价求售；2014年下半年开始中国股市走牛，使得一些投资客弃楼市转战A股等市场，也都难以支撑房价就此起稳的论调。