文/本刊记者 甄爱军

　　楼市已经越来越没有投资价值了，因此主动去投资化已经成为必然选择。那么，现阶段为何要去投资化，它深层次的原因又在哪里，而持有房产的人又该如何应对……诸多问题，需要解答。让我们来听听专家的说法。

　　政策限制不会松动

　　政策一直没有放松对投资性需求的限制，而且将来市场和政策环境也不利于住宅投资，楼市去投资化，成为一种选择。

　　在今年“两会”期间，政府并未表态要抑制投资，而在去年底召开的中央经济工作会议上，也连续两年没有提抑制房产投资需求的说法，这是否意味着中央层面已经暗地里松动了对投资性需求的购房限制呢？

　　专家学者并不这么认为。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对本刊记者表示，虽然政府层面不再提抑制投资性购房需求，这只是表明目前这类需求已经无法对楼市的健康发展构成威胁，而不能看作是松动限制投资性购房需求的暗示。他进一步分析指出，但由于政策作用惯性的存在，决定了政策现阶段对投资性购房需求的限制作用不会有任何变化。

　　据了解，现有政策对投资性购房需求影响较大的主要有几个方面。其一是信贷政策仍然对投资不利，比如“限贷”措施，购买3 套及以上住宅，无法申请到银行贷款，需全额付款，这与之前贷款炒房相比，首次投入成本要大得多。其二是转让环节需要承担较高的税负成本，营业税、个税等税负成本，即使按照最低标准缴纳，也超过6%。

　　在未来，还有可能会出台对房产投资更为不利的政策，诸如房地产税。随着不动产登记制度的实施，为房地产税的开征提供了技术基础，因为通过不动产统一登记系统，可以很方便查询到家庭成员持有房产的情况。房地产税的开征，会加大持有成本，对房产投资也会形成不利影响。

　　楼市调整尚未结束

　　从目前来看，虽然一线城市有望在短期内走出调整态势，但楼市整体并没有走出调整过程，从而也使得住宅的投资价值不高。

　　中国楼市中国房地产研究会两会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，从全国范围来看，2014 年全国住宅均价上涨了70 元/平方米，涨幅为个位数。而这样的涨幅，与之前20%甚至一度高达40%的涨幅（如2009年的一线城市房价涨幅）相比，几乎不值一提。

　　楼市调整态势在短期内还不可能结束。北京博势智库秘书长成立博士表示，从房地产周期的角度来看，美国历史上的4 次房地产周期平均持续时间在9 年左右，中国香港历史上的3 轮房地产周期中下跌时间平均在4 年左右，鉴于我国目前人口快速老龄化的状况和巨大的库存积压，预计本轮房地产行业的阵痛周期会持续4～6 年左右的时间。

　　有经验的投资者都知道，只有牛市来临，才能获得理想的投资收益。同样的道理，在当前房价高企的前提下，价格走势还不稳，投资房产难以获取理想的回报。

　　房地产在我国经济结构中仍然占据主要位置，还会备受重视，但这与房产投资无关。成立分析认为，在目前经济下行压力增大，同时制造业转型升级又难以在短期取得突破的情况下，房地产作为国民经济支柱产业的地位依然不可动摇。但同时，政府“支持居民自住和改善性住房需求”，这意味着政府还是希望房地产能有一个比较稳健的发展，不会让投机、投资性需求重新抬头。

　　各地楼市分化加剧

　　房价从过去的全国性普涨，到现在各地出现分化，房地产市场格局已经发生了翻天覆地的变化。这样的变化又从另外一个方面加大了投资的风险。

　　由于全国各地楼市开始出现分化，也使得大多数城市的住宅已经不具备投资价值。陈晟表示，从存货去化指标、新增供应面积和新开工施工面积等三个维度来考量，目前仅有北京、上海、西安、青岛等少数城市还保持良性运转态势，短期内去库存压力较小，中长期来看新增供应面积也控制在合理范围之内。而包括无锡、大连等城市，短期内库存压力不小。但另外一些城市，如鄂尔多斯、营口等三、四线城市，由于产业人口流出，加之施工面积和新开工面积等指标都已超过合理区间，未来很长一段时间内都会面临供大于求的艰难局面，去库存压力将持续存在。

　　房地产市场出现分化，在2014 年已经表现得异常明显。根据中国指数研究院[微博]公布的百城房价价格指数，2014年底，仅有包括北京、上海等15 个城市房价同比上涨，其余85 个城市同比下跌。涨幅最大的是保定、厦门，分别上涨12.43%和12.27%，而三亚、杭州、武汉、天津等库存较高的二线城市房价则呈下跌态势。其中三亚、杭州全年累计跌幅超过10%。此外，三、四线城市跌幅明显，如菏泽、桂林、德州、宝鸡等出现明显下跌，其中，菏泽跌幅达19.55%。

　　这样的变化，让房产投资从过去的“稳赚不赔”变成了现在的“小赚有赔”，投资风险开始放大。本刊专栏作家、卫民不动产策划智库总经理蔡为民告诉记者，10 年前，随便在哪个城市投资，不管是鄂尔多斯、温州还是上海，都能赚钱。但如果现在选择在鄂尔多斯或者温州投资房产，赚钱的可能性几乎不存在。即使是选择北京、上海这样的一线城市，房价在短期内也难以出现大幅上涨的可能性，投资收益也不会很理想。

　　房产投资难度加大

　　投资房产从曾经“捡到篮里都是菜”，到风险与机遇并存。房产投资从坐收渔利，转变成为一种需要讲究技巧的行为，增加了投资难度。

　　“买进就赚”的房产投资时代已一去不复返。从2003 至2013 年，虽然楼市曾出现过小波动，但总体维持较高幅度的增长态势，因此房价也一路上涨。在这11 年里，任何时候买进，房价都会上涨，无论如何都能实现盈利。因此在这段时间，投资者可以不管物业能否出租、品质好坏、所处地段、周边配套等，直顾抢到房源，然后空关坐等升值。

　　但这种被蔡为民称之为“傻瓜投资”的房产投资方式，在当前市场环境下，早已过时。他分析指出，在房价不涨或者涨幅不大的前提下，如果不考虑出租获取租金回报，那么在长期占用大笔资金而不产生收益的情况下，投资效益肯定极其低下。

　　鉴于当前市场环境，蔡为民表示应该更加讲究投资技巧。他说：“现在是时候把还在空关着的房子租出去了，也该考虑把租得不好的房子稍微包装一下，以租出更高的价格。如有可能，还可考虑把偏远、品质一般的房产换成优质物业。”

　　不过，住宅物业仍然可以作为家庭资产中的“压舱石”。陈晟表示，从中长期来看，房产还有一定的升值空间。建议购入时间较早的投资者，继续持有住宅物业，作为资产配置中的一个组成部分。

　　就在去年年底，股市大涨，于是有人喊出“抛房炒股”的口号，专家认为这种做法太过激进，不值得提倡。蔡为民分析指出，股市的波动性很强，风险要比楼市高一些，因此抛出房产去投资股市不是很恰当。