文/本刊记者 徐卓航

　　购房者在挑选自住房时，首先要将其与投资房产的行为区分开来，切不可等同视之。接着，还要根据自身条件随机应变，把握好政策及市场情况。

　　在当前形势下，楼市已经不再是普通老百姓能轻松“玩转”的投资场所了，刚需、自住才是我们一般购房者的核心目的。而经历了过去几年投资楼市的浪潮，购房者在挑选自住房时，首先要将其与投资房产的行为区分开来，切不可等同视之。当然，适当地关注楼市动向、把握房产的投资属性及相关政策，也还是需要的。

　　是时候“安居”了

　　“从前年开始我就觉得，房地产市场不会再有什么大起大落了。”曾经十分热衷于投资楼市的韩晴很有把握地对记者说，“因为从大趋势来看，房地产市场就是越发展越平稳，就像现在说的，新常态嘛。”

　　似乎是从1997、1998 年间贷款买自己的第一套商品房开始，韩晴就一直对投资房产很有兴趣，先后买卖、装修和居住过好几套不同的房子。拆迁、自住改善型置换、房屋出租、投资性房产转卖……韩晴的经历仿佛像是这些年楼市变迁的缩影，每一套房子多少都有一点当年楼市大环境及相关政策的“烙印”，用她自己的话来说：“真算是赶上了好时候啊！”

　　“现在回头一看，名下多套房，能自住能出租，跟过去与父母挤在一起住的日子再比比，都有点不敢相信的味道。”韩晴笑着说，“但这样的好事今后是很难再撞上了。市场慢慢变得成熟，要是还想着等什么‘捞一笔’的良机，就有点跟不上形势了吧。”韩晴觉得，无论是暴涨还是暴跌，将来都很难再见到了。因而现阶段对老百姓来说，不管是无谓的担忧还是过分的期望都没什么意义，该是时候考虑如何让自己住得“轻松舒适”了。

　　按韩晴的想法，今后对房产的规划应着眼于怎么住、怎么换，而不是以前的怎么涨、怎么赚。根据这个思路，韩晴在2013 年就把当时手头上还“捏着”的一套投资用酒店式公寓，以较低的价格转卖了出去。卖出后的钱，一部分被韩晴投入了股市和其他理财产品，另一部分后来则用在了装修上。“去年我把一套原本出租的房子收回来重新装修了一番，当时打算今后养老用。”韩晴介绍说，“现在住的这套交通、配套较好，则准备留给儿子结婚，至于是直接住还是再置换，到时候就看他自己了。”

　　今年，随着楼市新常态趋势愈加明显，再考虑到今后的退休生活、自己父母的照顾问题，尚未搬入新家的韩晴也有了一番新打算。“一种是把现在住的这套和父母那套合并一套大的，把新装修的那套留给儿子；或者也可以等我退休、儿子成家之后，再跟父母搬到一起，把他们那套出租以补贴家用。”韩晴解释说，现在住的这套房，虽然地段较好，但房型一般、楼层较高，且没有电梯，将来转卖未必容易。为此，韩晴近来也一直在通过中介等渠道打听现阶段的二手房买卖和价格情况。同时，对于今后房产税征收、70 年产权等相关政策，韩晴更是保持着“高度”关注。“虽然不搞投资了，还是要方方面面都考虑清楚啊。”韩晴最后又笑着说。

　　新常态购房需要新心态

　　就像韩晴说的那样，在过去10 余年里，这整个一波楼市行情被她“赶上了”。而我们同样也可以看出，在调整今后的购房观念和心态上，韩晴依然走在了许多人的前头。

　　从国外发达地区多年的房价走势和市场发展、变迁情况来看，逐步趋向于成熟的楼市一定是越来越平稳的，这首先就反映在价格上。房屋“不动产”的属性使其天然地有着价值量大、流动性差的特点，任何整体价格的过度波动都谈不上正常。另一方面，随着时间的推移，房产稳定的保值增值性也无需担忧，在对抗通胀时尤其如此。

　　那么这样一来，房产市场未来走向也无疑将是一方面越来越适宜自住，另一方面也越来越不适宜投资，这便是我们所说的楼市“去投资化”了。认清了这一点，购房者才能建立一个正确的、适应新形势的新购房观，继而像韩晴那样制订适合自身情况的、合理的购房规划。

　　现阶段自住房怎么买

　　除了调整好心态以外，我们还应当清楚，自住型的购房行为与投资性购房，在具体操作上也是有许多差异的。就从当前阶段来说，购房者应对市场和政策都有一定了解，之后根据自身情况，随机应变。

　　总体来看，新常态下购房要关注政策、银行利率、供需状况等多个方面的变化。比如政策走向上，预计未来各地政府还会采取更多的刺激手段，来促进自住消费，这就需要符合条件的购房者保持关注；市场方面，诸如未来是否还有可能会降息，以及房贷优惠利率会否进一步放松，甚至包括银行投放额度会否加大等等，自然也是购房者需要关注的。

　　另外，所在城市的供需变化，也会影响到房价走势，而不同城市的购房者，目前需要采取的策略也有所不同。对于一线、重点城市的购房者来说，则可以相对积极一些；对于三、四线城市的购房者来说，应尽量避免成交量持续低位、价格很可能虚高的楼盘，而应更多地以成熟楼盘为主要目标。

　　技巧上，如韩晴那样本身条件较差、且有置换打算的房产，可考虑早一些出手，必要时也应适当让价；而对于自住条件暂时没有太大“改动”需要的，那么也不必盲目担心，持币观望、先进行其他投资都是可行的。至于说在当前就有实际住房需求的刚需购房者，通常只要保证好按部就班、“该出手时就出手”的方针就可以了。

　　最后，不管是哪一类购房者，保持好对各类房地产相关政策的关注，都是将来能较长时间地持有房产、安居乐业的重要保障。