文/本刊记者 刘畅

　　房价连续大幅上涨的时代已经远去，与此同时，在资产证券化的大背景下，中国资本市场繁茂的大门已经开启。未来中国富裕阶层新增财富的大头一定是来自金融资产，而不是以房地产为代表的实物型资产。

　　新常态之一：投资收益大幅下降

　　从2000 年到2009 年这10 年间，无论一线城市北京、上海，还是二线城市成都、武汉，或是三、四线城市的苏州、昆山、常州等地，房价都经历了一轮大幅上涨。尤其是北京、上海的一些热门区域，房价10 年涨10 倍并不罕见。如果考虑到贷款因素，实际的投资收益率会更高。

　　然而，2010 年以来，随着市场环境的变化，房地产投资已经告别暴利时代，回归到较为理性的水平。

　　具体而言，在过去几年，在中国投资房地产到底有怎样的收益？不妨通过测算来看一下。数据参考国家统计局最新一期的“70大中城市房价指数”，城市选择上海。

　　需要注意的是，国家统计局有两个指数，其中“新房指数”比较的是不同时期在售新房的市场销售价格，是新上市的“不同质”楼盘的比较，房屋价格的变化中蕴含着劳动力成本的变化、建筑材料价格的变化等诸多因素。而如果要考虑一套房子过去几年的投资收益率，那还是要看“二手房指数”。二手房指数是“同质”楼盘的比较，反映的是物业内在的资产价值增长趋势。

　　国家统计局2015 年2 月发布的数据显示，上海的二手房定基指数为114.9。定基指数是以2010 年为对比时点（100）的指数。粗略计算：5 年以来，在上海一套2010 年市值100 万元的二手房，到2015 年涨到了115 万元；按照目前的租金水平（2.5%的租金收益率），5 年可以获得租金收入约12.5 万元。也就是说，不考虑交易成本的话，综合房价上涨以及租金收益，5 年后卖出这套房子可以获得累计约27.5 万元的收益，以单利计算，每年的投资收益率为5.5%。

　　另外3 个一线城市的情况怎样呢？北京、广州、深圳3 地的二手房定基指数为115.3、116.8、123.2。通过同样的方法计算，最近5 年来3 地投资房地产的平均收益率分别为5.56%、5.86%和7.14%。

　　可见，目前北京、上海两地的房地产投资收益率均为5%左右，仅相当于大多数银行理财产品的投资收益水平，而深圳则略高于银行理财产品的投资收益率。这与过去动辄每年20%、30%的房地产投资收益率不可同日而语。

　　新常态之二：各地投资收益分化

　　在过去房价大幅上涨的时代，不论城市大小，只要搞房地产开发的就赚钱，只要早买房子的也赚钱。而在房地产投资的新常态下，地区差异十分明显。

　　首先是一线城市与其他城市的差别。

　　在北京、上海、广州、深圳这4 个中国经济最具活力的城市，房地产的投资收益率虽然大幅下降，但还是能达到银行理财产品的水平，这是多数二线城市和三、四线城市都无法企及的。二线和三、四线城市中只有少数几个（厦门、太原、岳阳、常德）能达到4%的投资收益率，这个水平和银行的3 年期存款利率差不多了，而银行存款的高流动性优势则是房产投资达不到的。

　　其次，在二线城市内部和三、四线城市内部也出现了分化。

　　还是以国家统计局的数据为例，在二线城市中，重庆、天津二手房定基指数为100.2、104.2，5 年来房价微涨，石家庄（99.1）、西安（99.4）、成都（99.5）、福州（99.4）等地则属于微跌，而杭州（92.5）、海口（89.9）两地跌幅较大。

　　如果你5 年前刚好去海口投资了一套房产，那么目前你的处境很尴尬，即便考虑到有一些租金收益，但由于房价跌了10.1%，再考虑交易成本，基本上5年内没赚到钱。

　　三、四线城市更不容乐观。在国家统计局的“70 大中城市房价指数”数据中，有37 个城市属于三、四线，2 月份的数据中，19 个城市二手房房价比2010 年高，18 个则低于2010 年。重要的是，涨的基本都是微涨，5 年来累计涨幅普遍低于10%。而下跌城市中则不乏深跌个案，例如温州二手房价格比5 年前平均跌了25.5%。要知道这只是平均跌幅，在这种市场情况下房价被腰斩的楼盘在当地并不罕见。跌幅较大的城市还有牡丹江，5年内二手房价格下跌了11.6%，宁波下跌了10%。

　　“卖房买股”有道理

　　去年11 月，国泰君安2015 年券商投资策略会上，国泰君安首席经济学家林采宜说：“卖掉房子买股票，这就是我们的建议。”这句话让人听得好心潮澎湃啊。然而，你可千万不要误解，并不是说让你卖掉自己住的唯一的房子，然后用卖房的钱炒股。她的意思是——多套房产的人可以开始调整资产结构了。

　　如果你早就拥有了第一套住房，还有多余的第二套、第三套甚至更多的房产，而手里现金比较少，那就可以考虑“卖房炒股”。目前股市行情看好，正是把不流动的资产变成流动性高的金融资产的机会——这体现了调整资产配置的思路。正如林采宜所说：“我们对大类资产的配置很清晰，增加股票和权益类资产配置比例，降低房地产类的资产品种配置比例。”

　　从居民配置转移的角度来看，2000年以来居民新增财富主要配置于房地产，占比持续在70%以上。随着房地产大周期的下行，金融资产成为居民新增财富的主要配置方向。但截至2014年，居民股票资产比重仅为4%，这个比例与国外成熟市场相比还很低。

　　事实上，从投资效率上看，调整以房产为主的资产结构是很有必要的。

　　目前，在北京、上海等一线城市的房地产投资收益率也就在5%左右。股市情况又怎样呢？2014 年，牛市开启，A 股市场表现也牛冠全球，上证指数全年上涨52.87%，沪深300 上涨51.66%。今年以来，新三板、中小板、创业板持续火热，主板市场经过调整后也再度创下新高。

　　当然，股市不会凭空走强，其背后的逻辑是中国经济的转型以及配套的一系列强有力改革措施，涉及国有企业、土地制度、金融市场、证券行业等多方面。因此不少专业机构都预计，本轮牛市的周期会比较长。

　　得益于牛市，各类基金的收益也普遍不错。基金业协会最新披露的数据显示，2014 年股票基金平均收益率为25.56%，混合基金为21.89%，债券基金为18.91%。这些都比房地产的投资收益要高。

　　因此从投资收益角度来看，目前将多余的房产变现进入股市是个不错的配置策略。

　　此外，未来伴随民营银行的出现、互联网金融的飞速发展、基金行业的不断创新，中国的金融业将发生翻天覆地的变革，今后收益更高、更安全、更具流动性的金融产品一定会越来越多。

　　在这样背景下，调整资产结构是大势所趋。未来10 年中国富裕的中产阶层将不再是只有房产，而是“有房有股”。当然，这里的“股”是泛指股票、基金等各类金融产品。