蔡为民

　　当两会房地产政策指导基调由“双向调控”转变为“分类指导”、“因地施政”时，相当程度上已指明楼市方向。

　　今年两会政府工作报告明确指出“稳定住房消费”，让不少人松了一口气，咸认打压超过10年的楼市终于迎来发展机遇。但实情会是如此吗？我看并不尽然。

　　“稳定”肇因于市场不稳定

　　“稳定住房消费”的真实含义可从两个方面加以解读。

　　一方面，是市场层面。国家未来将有相当长的一段时间不会轻易出台以压制房价与买气为目的之举措，让房地产逐步回归市场化运作，甚至会“不失时机”的推出各种鼓励措施，以“稳定住房消费”。

　　另一方面，是经济层面。若非整体经济放缓，官方期待房地产能发挥“火车头”拉动内需作用，而楼市又面对严重的库存压力，否则两会是否会对房地产表现得如此“友善”则是未知数。

　　吸引改善型需求谈何容易

　　事实上，去年两会提出“双向调控”，暗示地方政府可依据自身状况作必要的政策调控之后，从2014年6月开始，二线（含）以下城市便陆续投入救市狂潮中，直到目前仍是“现在进行式”且已进入第四波。

　　由于纯粹针对首购的扶持与鼓励行之有年，已不足以持续发挥“稳定住房消费”的功能，因此今年两会才会进一步提出“支持居民自住和改善型需求”的指导意见，希望能引流二套房购买者进场。

　　于是有报道指称，相关部委正在对已有的政策作相应的调整，包括二套房贷首付比例降至五成，下调二套房贷利率，乃至对改善型需求重新定义。惟仅如此，能达到吸引改善性需求进场的效应吗？恐怕有点悬。

　　二套房首付五成也没有吸引力

　　先让我们来回顾二套房贷政策的始末。因应2008年国家投入“4万亿”抢救经济所产生的游资泛滥后遗症，二套房限制措施如同“栓螺丝”般步步收紧。2010年1月“国十一条”出台，要求加大差别化信贷，规定二套房贷款首付比例不得低于40%，当年4月，“国十条”再提高至“不得低于50%”；2011年1月，新“国八条”又将之提升至60%以上；2013年2月，新“国五条”进一步把二套房首付比例拔高至七成。至此，改善型需求大量退出，沦为楼市无足轻重的配角。

　　如今“雪藏”多年的二套房需求重新受到政府“关爱的眼神”，应该说是“时也，运也，命也”，惟如上述，能否发挥提振市场买气的作用？却是有待观察。

　　以当前房价之高企，首付比例即使降至五成，消费者负担仍然过重，况且整体市场已大不如前，在考虑房价上涨动能不足的前提下，首付五成对于驱动“可买不可卖”的改善型需求来说，并不具备明显诱因。其次是“二套房”触及仍处“限购”状态之一线城市的政策底线，倘若“限购”不调整，改善性需求亦无法进场。

　　一线城市限购面临调整

　　以上海为例，非本地户籍家庭已占据其半壁江山，且以28~45岁的中青壮年为主，是相对活跃、有较强改善住房意愿的“目标客户”，但按规定只能拥有一套房，导致进行置换有实质困难，这个时候该如何调整相关政策，以落实两会精神，便考验上海市政府的施政智慧。

　　在我看来，当两会房地产政策指导基调由“双向调控”转变为“分类指导”、“因地施政”时，相当程度上已指明楼市方向。或许著名经济学者厉以宁的观点具一定代表性：对房地产业应区分对待，高档房价格由市场调控，政府可以收税。果然如此，则一线城市的“限购”措施面临调整，恐怕势在必行。