嘉丰瑞德

　　政策调控下，房地产一方面缺乏游资炒作的热情，一方面缺乏足够的买方市场，因而我们有充分的理由相信，房价并不会重新抬头，继续暴涨。但是你要说房地产的春天到来了，也不无道理。

　　“住房问题”作为热词，已经红火了将近十年，现在尽管房价的涨势已经控制住，但是根据相关资料统计，今年两会的热词中，住房问题的关注度依然排在前五。住房问题非常复杂，尤其房价是众多因素中最受关注的一个。那么，在这波“稳增长、新常态”中，房价有没有可能重新抬头？国内第三方理财机构嘉丰瑞德的理财师为大家作如下分析。

　　“房产还会涨“的声音为什么依然此起彼伏？

　　首先，之所以会有“房产还会涨”的声音，是因为存在某一类特定人群的利益驱动。房产涨价对于手头拥有几套投资性住房的人和房地产开发商来说，确实存在很大利益，这群人也是支持房价继续上涨的簇拥者和造势者。过去的几年，由于房地产来钱快，引得各上市公司、金融机构、政府机构以及信托机构纷纷介入房产，至今这批人的数量依然相当庞大。

　　中央政府为了增加社会上资金的流动性，确实出台了一系列政策，有的确实难以避免会对房产有某种程度的刺激，虽然轻微，但是上述人群对于这些政策的过度解读，却会使得相关舆论造成市场恐慌。

　　政府出台的诸多措施会对房地产有哪些影响？

　　有人注意到，此前政府不仅在部分城市取消了限购，今年的两会也没有提要“抑制投机投资性需求”，因此被某些房企解读为房产的“天大利好”。那么，事实是否如此？

　　 ①所谓“利好“是否真的能转化为买方的动力？

　　房地产和任何一种投资品种一样，其上涨在于两种原因，一是所谓“刚性需求者”数量众多，而供应量少；二是有大量的投机者有“该投资品种会继续涨价”的预期。抛开了这两点，任何所谓的“刺激”都是空中楼阁。

　　比如降准和降息。在年前，中央政府下调了存款准备金率0.5个百分点，今年开春又下调了存款利率0.25个百分点。字面上理解确实对房地产有好处：意味着购房者每个月还贷金额减少了，可能会进一步刺激房地产的买卖。然而，这一部分的刺激始终是有限的。主要的受益群体是有着所谓“刚性需求”的人：想在一线城市及省会城市扎根的外来人员，以及想要在近期结婚的青年人群，大多集中在“80后”。房地产炒作再厉害，最终也要为买方市场服务。房地产有价无市的现象已经存在多年，“无市”之后，“有价”就非常难以支撑。如果投机者抓住这类机会炒作，房价继续上涨，会发生什么情况呢？显然，没有了真正的交割者，这类炒作就会像少数人在玩杂耍，大家都在看，谁都不会真的去参与。

　　同样的，放开二套房的思路也是一样，政府仅仅是为了让那些真正想买房的人有房可买，并不是为了让投机的资金再有机会进入。具体结果我们可以参见“二独生二胎”，其“保障人权”的意义更胜过“刺激人口进一步增长”的结果。

　　②政府“支持“的究竟是哪一部分的房产交易？

　　政府对于房产的交易还是没有一棍子打死，而是给了房地产企业另外一种盈利模式：租赁和保障性安居工程。政府的目的并不是为了“利好房地产企业”，或是“饿死房地产企业”，而是为了“让普通的民众买得起房”。出于这个目的，房地产企业既不会“过不下去”，也不会“富得流油”。政府对于房地产的放开有着一个循序渐进的过程。此前的限购、增加房产税、不动产登记、“打虎”行动，都是给房地产市场正常化一个有力的缓冲时间。此后，政府作了在二三线城市放开限购的尝试，发现房价并没有出现此前担心的恐慌性上涨，于是现在逐步地在各个地区放开了。“放开”本身意味着政府有足够的自信可以把控这个度，而非给了房地产泡沫卷土重来的机会。

　　另外一方面，正像上文所说的，买方市场才是支撑一切的关键。政府通过大力度支持保障性住房和推广廉租房，实际上也在分化买方市场，大量的“刚需者”通过保障性住房和廉租房，就能够实现购买现有商品房才能实现的目的，房地产泡沫产生的动能也就不足了。

　　③各个行业政策红利对房地产的影响有多少？

　　嘉丰瑞德理财师认为，政府通过平稳推进各个领域的改革，给市场上的炒作资金带来了更多的盈利机会，不管是对A股的政策支持，还是对大量推广海外信托，或是最近彻底将P2P公司合法化，都代表这一种信号：炒作资金可以遍地开花，至于如何做，才能达到最好的效果，各凭本事。这些举动无意间也对房地产的炒作资金进行了很大程度的分流。

　　支持地产“大而不倒”的根本因素是什么？

　　不知道谁先提出的房地产是“刚性需求”，其实这种说法是相对而言的，在欧美等国家，由于人口迁徙的频繁，人们买房的需求并不旺盛，甚至有不少人采取了终身租房的方式。中国的“刚需”是有很多历史成因的，一是因为传统的农耕文化，使得中国人对“地”有着别样的依赖，二是因为中国的户籍制度，以及城乡发展的不平衡所致。

　　有这些因素的存在，房价即使不会再上涨，在一线以及省会城市的房屋本身具有的价值也并不低。所以解决房价问题，归根结底是要解决城乡一体化和户籍的差异化。庆幸的是，这些都已经被政府提上了日程，而且从近期看，消化购房需求还可能通过另外一些形式改善。

　　①继承方式

　　“刚需”的购房人群普遍是“80后”到“90后”，这批青年大多都是独生子女，本身的人群数量就不算最大，随着老一辈的“日暮西山”，有不少能够通过继承的方式得到上一代的房产。

　　②租房方式

　　另外，一批在大城市接受教育的青年或者会慢慢地接受外来的思想，走上“租而不买”的西式道路。这些新式举动多少会引发老一辈的不满情绪，但是任何社会矛盾其实都是时代变化的产物，谁也不能说这些新鲜的念头是错的。

　　 政策调控下，房地产一方面缺乏游资炒作的热情，一方面缺乏足够的买方市场，嘉丰瑞德理财师有充分的理由相信，房价并不会重新抬头，继续暴涨。但是你要说房地产的春天到来了，也不无道理。温和的刺激、市场化的进程、理性的买卖，自然会带来房地产健康发展的新一季。当然，执行的情况会由于各个地方政府的政策不同而有所差别，但是这个大方向却是不会改变的。