时下，房产众筹还挺火的，不少平台上线的项目都已成功实现目标金额。不过在模式上差别较大，要说哪种模式最可行、对投资者来说谁最有利还为时尚早。

　　文 本刊记者 张安立

　　早在10年以前，房产众筹在国内就初现端倪，只不过那时候的名称是“个人集资建房”。

　　2003年，30岁的于凌罡就在北京通过互联网发起集资建房，得到网友的热烈响应。其后，赵智强在温州、王华在郑州先后发起集资建房，在当时引起广泛关注。最终，只有赵智强的项目在历经9年半坎坷之后获得成功。

　　如今，时隔10年有余，房产众筹以全新的面貌出现在我们面前。不少知名平台以各种形式推出了房产众筹项目，其中大部分获得热烈反响。

　　不过，要说哪种模式会成为将来房产众筹最可行的选择还为时尚早，与其说各家都信心满满，不如说大家都在尝试阶段。而对参与者来说，由于行业形态非常多样，只有认清每个项目所能带来的真实回报，了解潜在风险才最重要。

　　房产拍卖 你情我愿

　　“众筹+拍卖”是房产众筹市场上一个比较有创意的模式。万科曾在江苏推出过这样一个项目，标的是苏州万科城的一套住房，市场价大约90万元左右，目标金额设在54万元，相当于房价的6折。

　　具体的做法是，由发起人向客户众筹意向金，1000元起投，客户付款后，就拥有了参加众筹拍卖的权限。当众筹金额达到54万元后，就正式进入拍卖流程了。从54万元在线起拍，所有交过意向金的客户都可以开始拍房子。拍卖结束后，成交价超过54万元的部分将被当作投资收益按比例返还给缴纳意向金的客户。比如最后拍得80万元，那么中间的差价就有26万元，这笔钱将根据每位客户的意向金占比进行分摊。

　　搜房网旗下的天下贷现在也采用这一模式。将一套房产的底价拆分为若干等份供众筹参加者认购，然后进行网上拍卖，获得的溢价为投资人的回报。

　　这类项目对投资者来说会有比较高的收益可能。最终竞拍成功的人，出价一定是合理的心理价位，同时低于房产的市场价，等于赚到一笔差价。而没有竞拍成功的，也不必担心意向金付诸东流，由于开发商的让利，所以这部分参与者也能获得较高的收益回报。而且通常回款周期比较短。而对开发商来说，这一模式等于给自己的楼盘打了广告，一套房产的让利能提高整个楼盘的人气，精准锁定潜在购房者，这笔账还是划算的。

　　之前京东众筹与远洋地产跨界合作推出的房产众筹项目，也被市场认为收获了极好的广告效应。每位参与者都能有所收获，可谓双方共赢。

　　众筹购房 收益走着瞧

　　平安好房网推出的房产众筹项目被视为比较符合众筹定义的模式。首次上线的项目是位于美国纽约曼哈顿的豪华公寓、位于美国南卡莱罗纳州的学区公寓，以及位于美国佛州的海景公寓。打出的卖点是，参与者除了获得年化4%～5%的预期租金收益外，还可能在未来两三年后出售时获得增值收益。最终，该项目一共吸引了5809位参与者，达成目标金额615万元。

　　之后上线的广州北部万科城项目也顺利超过了目标筹款金额，共216位参与者筹款1585.5万元。所有参与者可以享受到4800元/平米的优惠价格(市场价格5500元/平米)，另外还可以在项目到期后获得众筹的本金、利息(年化3%)一次性资金返还。对认购份额高、时间早的客户来说，还享有优先购房权。

　　现在，平安好房又最新上线了爱丁堡高尔夫及水疗度假村项目，众筹者的收益包括建成后两年预计每年10%租金回报、包租2年以及建成后第三年起每年9%的租金回报。项目规定，最低单位为1份，1份275000元，最多可以认筹13份，目标众筹金额为3575000元。

　　实际上，平安好房的模式被解读为股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业(物业持有公司)，并通过它持有房地产。平安好房表示，在众筹过程中，自己只是承担信息收集、项目审核和发布的角色，对项目本身的真实信息进行尽可能全面、详尽的调查和展示，但不对项目本身承诺任何预期收益。

　　因此，投资者就要认清项目潜在的收益风险。比如给出的预期租金回报能否真正实现？众筹的房产在几年后能否如愿升值？届时是持有还是卖房谁说了算等等。由于每个具体项目的条款厘定都会不同，所以众筹者还要仔细看清，尤其是其中有关利益回报、退出机制的设定。

　　另外，像此类众筹项目，由于年限比较长，所以最好选择靠谱的大平台，以确保中间信息的真实性。

　　自由筑屋 美好愿景有点难

　　与前两种模式相比，万通联手众筹网的自由筑屋要复杂许多。从环节上看，整个众筹从土地阶段就开始了，包括产品定位阶段、到营销阶段，直至运营阶段，众筹者实际上是参与到整个房产开发项目的全过程中的。

　　比如土地阶段众筹，项目投资人将作为有限合伙人，与土地所有者(普通合伙人)共同成立有限合伙企业(项目公司)来共同开发项目。到了产品定价阶段，由项目公司给项目投资人即购房者购房优惠，而购房人通过众筹网平台提供资金。而到了营销阶段，项目公司需要提供抽奖房源，供众筹参与者参与抽奖，同时也要给出购房优惠给投资者。

　　用万通集团董事长冯仑的话说，就是“人人都是开发商”，个体用户可以提前参与产品设计，选择社群、提前决定室内装修风格，相当于自己给自己当了开发商；另一方面，对于一些有意愿的个人或中小企业来说，可以借助这个平台的用户资源和专业服务资源，轻松变成虚拟开发商的牵头人。

　　冯仑表示，自由筑屋不仅要求参与在这个平台上合作的项目给予用户知情权和投票参与权，还将组织具有第三方专家和业主代表参加的用户委员会，帮助用户进行重要内容的洽商和决策。

　　不过，从目前市场的反响看，很多人还是抱着旁观者的心态来看待的，毕竟在国内众筹领域，还有这样的先例。真的将决定权交给了广大众筹者，大家能否做好自己的主人呢？答案只能等待时间的检验，我们不妨一起拭目以待。